다주택자 양도세 중과 재개, 5월 10일 이전 계약금 입증 기준

한눈에 보기

2026년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 4년 유예 끝에 재개됐습니다. 5월 9일까지 계약 + 계약금 입금이 금융 거래로 입증되면 잔금이 6월·7월이어도 종전 규정 적용이 가능합니다. 계약서 + 통장 이체 내역 + 영수증 세 가지를 묶어 보관하는 것이 가장 안전한 입증 방법입니다.

왜 이 질문이 생길까

2022년부터 약 4년간 유예돼 있던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 살아났습니다. 조정대상지역 안에서 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택자는 + 30%p가 더해져, 지방소득세 포함 실효세율이 80%대까지 갈 수 있습니다. 같은 매도라도 5월 9일과 10일 사이의 차이가 수억 원 세금 차이로 이어집니다.

문제는 “계약을 5월 9일까지 했지만 잔금은 6월에 받는다”는 거래가 많다는 점입니다. 정부는 시장 충격 완화를 위해 5월 9일까지 계약하고 계약금까지 송금된 거래는 종전 규정을 적용하기로 했지만, 계약금 입증 방식이 불충분하면 중과 대상이 될 수 있어 매도인 입장에서는 입증 자료가 무엇보다 중요합니다.

이 글은 5월 10일 이전 계약 인정 요건과 계약금 입증 방법, 잔금 시점별 적용 기준을 정리합니다. 본인 사례의 정확한 적용은 세무사·관할 세무서와 상담해 결정하시기 바랍니다.

핵심 답변

중과세율 구조

1주택자(비과세 요건 미충족): 기본 세율 6~45%
2주택자(조정대상지역): 기본 세율 + 20%p
3주택자 이상(조정대상지역): 기본 세율 + 30%p
지방소득세: 위 세율의 10%

기본 45% + 중과 30%p + 지방세 → 실효 약 82.5%까지 가능.

5월 9일 이전 계약 인정 요건

2026년 5월 9일까지 매매계약 체결(계약서 작성)
계약금이 금융 거래로 입증됨(계좌 이체 등)
잔금일이 5월 10일 이후여도 종전 규정 적용

계약금 입증 표준

매매계약서 원본(공인중개사 날인)
매수인 → 매도인 계좌 이체 내역
계약금 영수증(매도인 발행)
공인중개사 사무소 입회 기록

위 4가지가 모두 갖춰지면 입증이 매우 명확합니다.

입증이 약한 경우

계약서만 있고 계좌 이체 내역 없음
계약금 일부만 송금된 경우(전체 미입금)
현금 거래만으로 진행
계약 일자가 명확하지 않은 경우(서명·날인 일자 다름)

이런 경우 세무 조사 시 종전 규정 적용이 어려울 수 있습니다.

자주 발생하는 함정

계약금 분할 송금: 1차·2차로 나눠 송금 시, 1차가 5월 9일 이후라면 전체 입증 약화 가능
계약 일자와 영수증 일자 불일치: 5월 9일 계약, 5월 11일 영수증 → 입증 불완전
공인중개사 계약서 미보관: 매도·매수자 보관본만 있고 중개사 보관본 없음

잔금 시점별 적용

계약일	잔금일	적용 규정
5월 9일 이전 + 계약금 입증	어디든	종전 규정
5월 9일 이전 + 계약금 미입증	5월 10일 이후	중과 적용 가능
5월 10일 이후	어디든	중과 적용

장기보유특별공제 배제

중과 대상으로 분류되면 장기보유특별공제(최대 30%)도 함께 배제됩니다. 10년 보유한 주택이라도 중과 대상이면 양도차익의 30%를 추가 부담해야 하는 상황이 발생한다.

일시적 2주택 특례

종전 주택 보유 중 신규 주택 취득
신규 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도
일시적 2주택은 중과 대상 아님(특례)

이 특례는 5월 10일 이후에도 그대로 유효합니다.

단계별 체크리스트

계약일·계약서 원본 확인: 5월 9일 이전 명확한지.
계약금 입금 내역 출력: 거래 은행 앱·통장 사본.
영수증·중개사 입회 기록 보관: 분실 시 중개사에 재발급 요청.
잔금일 일정 확정: 변경 시 매수인과 서면 합의.
양도세 신고 시 종전 규정 적용 명시: 세무사 검토 권장.

마지막 한마디

5월 9일과 10일 사이의 한 줄이 수억 원 세금 차이로 이어지는 시점입니다. 계약은 했지만 입증이 약한 상태로 두면 안전 마진이 좁아지므로, 보유 중인 자료를 정리하고 세무사·세무서 사전 검토를 받는 것이 선택지가 됩니다. 여기 안내는 일반 정보이며 본인 사례는 세무사·관할 세무서와 상담해 결정하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 5월 10일 이후 잔금일이지만 5월 9일 계약했는데 중과 안 받나요?

5월 9일까지 계약 체결 + 계약금 입금이 금융 거래로 명확히 입증되면 종전 규정 적용 대상입니다. 즉 잔금일이 6월·7월이어도 중과 세율이 아닌 기존 일반 세율이 적용됩니다.

Q. 계약금 입증이 부족하면 어떻게 되나요?

계약서만 있고 통장 이체 내역이 없으면 입증이 약합니다. 이 경우 5월 10일 이후 거래로 간주돼 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 +30%p)이 적용될 수 있습니다. 계약 시점에 반드시 계좌 이체로 계약금을 보냈는지 점검이 필요합니다.

Q. 현금으로 계약금을 줬다면 어떻게 입증하나요?

현금 거래는 입증이 어렵습니다. 계약서·영수증·은행 인출 내역·계약 당일 공인중개사 입회 확인서 등 복수 자료를 모아 정황 입증을 시도할 수 있지만, 단순 계좌 이체 한 줄보다 약합니다. 가능하면 계약금부터 계좌 이체로 진행하는 것이 안전합니다.

Q. 중과 세율이 실제로 얼마인가요?

기본 양도세율 6~45%에 더해 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 추가됩니다. 지방소득세 포함 시 실효세율이 약 80%대까지 갈 수 있습니다. 양도차익이 클수록 차이가 크게 벌어집니다.

Q. 조정대상지역이 아닌 곳도 중과가 적용되나요?

중과는 조정대상지역 내 주택에 적용됩니다. 비조정대상지역 매매는 다주택자라도 기본 세율 + 장기보유특별공제가 적용됩니다. 본인 매도 주택이 조정대상지역인지 먼저 확인해야 합니다.