다주택자 양도세 중과 5월 10일 재시행, 매도와 증여 어느 쪽이 유리한가

한 줄로 답하면

2026년 5월 9일자로 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나고 5월 10일부터 재시행됩니다. 조정대상지역에서 주택을 파는 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산되어 최고 세율이 각각 65%, 75%까지 오릅니다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 실효세율은 최대 82.5%에 이릅니다. 증여로 양도세 자체를 피하는 길이 있지만 배우자·직계존비속에게 증여한 부동산은 10년 안에 팔면 이월과세에 걸리고, 증여세와 취득세가 새로 발생합니다. 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간과 취득가, 채무 구조에 따라 갈리며, 채무가 많은 집이라면 부담부 증여가 절충안이 됩니다.

5월 10일부터 무엇이 바뀌나

다주택자 양도세 중과는 2017년 8·2 대책에서 도입된 뒤 시장 상황에 따라 유예와 재시행을 오갔습니다. 이번 한시 유예 기간은 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지였고, 예정대로 종료됩니다. 5월 10일부터 조정대상지역 안의 주택을 양도하는 다주택자에게는 기본세율에 중과세율이 가산되고, 보유 기간에 따른 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.

핵심은 양도 시점의 판정 기준입니다. 양도일은 잔금을 청산한 날과 소유권 이전 등기를 접수한 날 중 빠른 날로 봅니다. 매매계약서에 도장을 찍은 날이 아니라 실제로 잔금이 오간 날이 기준이므로, 계약을 4월에 했더라도 잔금일이 5월 10일 이후로 넘어가면 중과 대상이 됩니다.

정부는 시장 충격을 줄이려고 보완책을 두었습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 4개월 안에 잔금과 등기를 마치는 경우 종전처럼 중과를 배제하는 방안이 마련되었습니다. 강남·서초·송파·용산구처럼 토지거래허가가 필요한 지역은 별도의 신청·허가 절차와 기한 요건이 붙으므로, 계약을 앞두고 있다면 잔금 일정을 이 기한 안에 맞출 수 있는지부터 확인해야 합니다.

잔금일 하루 차이로 세율이 20~30%포인트 갈립니다. 매수인과의 잔금 일정 협의가 곧 절세 협상입니다.

양도세 중과세율의 구조

기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 8단계로 누진 적용됩니다. 조정대상지역 다주택자에게는 여기에 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 그대로 얹힙니다. 과세표준이 높은 구간일수록 가산 효과가 커져, 양도차익이 클수록 부담이 가파르게 늘어납니다.

양도소득 과세표준	기본세율	2주택(+20%p)	3주택 이상(+30%p)
1,400만원 이하	6%	26%	36%
1,400만~5,000만원	15%	35%	45%
5,000만~8,800만원	24%	44%	54%
8,800만~1억5,000만원	35%	55%	65%
1억5,000만~3억원	38%	58%	68%
3억~5억원	40%	60%	70%
5억~10억원	42%	62%	72%
10억원 초과	45%	65%	75%

위 세율에 더해 양도세액의 10%만큼 지방소득세가 별도로 붙습니다. 3주택 이상 최고 구간이라면 양도세 75%에 지방소득세 7.5%를 더해 실효세율이 82.5%에 이릅니다. 양도차익 대부분을 세금으로 내는 셈이므로, 차익이 큰 주택일수록 매도 외의 대안을 함께 저울질하게 됩니다.

증여는 정말 대안이 되나

증여는 파는 행위가 아니므로 양도세가 생기지 않습니다. 대신 받는 사람에게 증여세가 부과됩니다. 증여세율은 과세표준 1억원 이하 10%에서 30억원 초과 50%까지 5단계로 누진됩니다.

증여세 과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	없음
1억~5억원	20%	1,000만원
5억~10억원	30%	6,000만원
10억~30억원	40%	1억 6,000만원
30억원 초과	50%	4억 6,000만원

세 부담을 줄여 주는 장치가 증여재산공제입니다. 10년 동안 합산해서 배우자에게 받으면 6억원, 성년 자녀가 부모에게 받으면 5천만원(미성년 자녀는 2천만원), 부모가 자녀에게 받는 경우도 5천만원까지 공제됩니다. 이 한도를 넘는 금액에만 위 세율이 적용됩니다.

숫자로 보면 이해가 빠릅니다. 성년 자녀가 시가 5억원짜리 주택을 부모에게서 증여받는다고 가정하면, 증여재산공제 5천만원을 빼고 과세표준은 4억5천만원이 됩니다. 위 표에서 1억~5억원 구간에 해당하므로 4억5천만원 × 20%에서 누진공제 1천만원을 빼면 증여세는 8천만원입니다. 취득세는 별도이며, 조정대상지역 공시가 3억원 이상이면 뒤에서 설명할 12% 중과가 여기에 더해집니다.

문제는 이월과세입니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일로부터 10년 이내에 팔면, 양도세를 계산할 때 취득가액을 증여 당시 평가액이 아니라 원래 증여한 사람의 취득가액으로 되돌려 잡습니다. 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 적용되는 기준이며, 그 이전 증여는 5년입니다. 증여로 취득가를 높여 양도차익을 줄이려던 계산이 무너지는 것입니다. 이미 낸 증여세는 양도세 필요경비로 빼 주지만, 10년을 채우지 못하고 파는 경우라면 증여의 절세 효과는 사실상 사라집니다. 증여가 의미를 가지려면 받는 가족이 10년 이상 보유할 뜻이 분명해야 합니다.

부담부 증여라는 절충안

부담부 증여는 증여하는 부동산에 걸린 전세보증금이나 담보대출을 받는 사람이 함께 떠안는 조건으로 넘기는 방식입니다. 이때 채무를 넘긴 부분은 그 값을 받고 판 것으로 보아 증여자에게 양도세가 매겨지고, 채무를 뺀 순수 증여분에만 수증자에게 증여세가 붙습니다. 전세를 낀 집처럼 채무 비중이 큰 부동산일수록 증여세 과세 대상이 줄어드는 효과가 큽니다.

효과를 숫자로 보면 이렇습니다. 전세보증금 3억원이 걸린 시가 8억원 주택을 성년 자녀에게 넘긴다고 하겠습니다. 단순 증여라면 8억원에서 공제 5천만원을 뺀 7억5천만원이 과세표준이 되어, 5억~10억원 구간 30%에 누진공제 6천만원을 적용하면 증여세는 1억6,500만원입니다. 반면 부담부 증여로 하면 채무 3억원을 뺀 5억원만 증여분이 되고, 공제 5천만원을 뺀 4억5천만원에 대해 증여세는 8천만원으로 내려갑니다. 대신 채무로 넘긴 3억원은 양도로 보아 증여자에게 별도로 양도세가 매겨집니다.

주의할 점은 넘긴 채무만큼 증여자에게 양도세가 생긴다는 것입니다. 조정대상지역 다주택자라면 이 양도세에도 중과세율이 붙을 수 있어, 증여세를 아낀 만큼 양도세로 나가는 역전이 일어날 수 있습니다. 또 받는 사람이 인수한 채무를 실제로 갚을 소득이나 자금 출처를 증명하지 못하면, 국세청이 채무 인수를 인정하지 않고 전체를 단순 증여로 보아 증여세를 다시 물릴 수 있습니다.

증여 취득세도 함께 계산해야

증여를 받으면 취득세가 따로 발생합니다. 일반적인 증여 취득세율은 3.5%입니다. 조정대상지역에 있으면서 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여하면 취득세율이 12%로 크게 뛰는 중과가 적용됩니다. 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5%가 유지됩니다. 증여를 검토할 때는 증여세만이 아니라 이 취득세까지 합산한 총액으로 매도와 비교해야 판단이 정확해집니다.

매도와 증여, 어떻게 갈리나

두 선택지는 발생하는 세목과 유리한 상황이 서로 다릅니다.

구분	매도	증여
발생 세목	양도소득세(+지방소득세)	증여세 + 취득세
세율	기본 6~45% + 중과 20~30%p	증여세 10~50%, 취득세 3.5%(중과 12%)
핵심 공제	장기보유특별공제(중과 시 배제)	증여재산공제(배우자 6억·성년자녀 5천만)
대표 함정	잔금일이 5월 10일 넘어가면 중과	10년 내 양도 시 이월과세
유리한 경우	차익이 작거나 보완책 기한 내 처분	채무 많고 10년 이상 보유할 가족

상황별로 간단히 정리하면 이렇습니다.

상황	상대적으로 유리한 선택
5월 9일까지 계약·4개월 내 잔금 가능	매도(보완책으로 중과 배제)
양도차익이 크지 않음	매도
전세·대출 등 채무 비중이 큼	부담부 증여
받을 가족이 10년 이상 보유 예정	증여
10년 내 재매각 가능성 있음	매도(증여는 이월과세로 불리)

숫자만 놓고 보면 증여가 유리해 보이는 경우에도, 10년 이월과세와 취득세, 자금 출처 문제까지 넣으면 결과가 뒤집히곤 합니다. 세무사에게 매도·증여·부담부 증여 세 갈래를 같은 조건으로 넣어 총 세 부담을 뽑아 보는 시뮬레이션이 사실상 필수입니다.

지방 준공 후 미분양주택 특례

지방 부동산 경기를 살리기 위해, 지방(비수도권)의 준공 후 미분양주택을 취득해 보유한 경우 이를 주택 수에서 빼 주는 특례가 1년 연장되었습니다. 이 주택이 주택 수 산정에서 제외되면, 함께 가진 다른 주택을 팔 때 중과 판정에서 유리해지거나 1세대 1주택 비과세 요건을 맞추기 쉬워집니다. 적용 요건은 취득 시기와 미분양 인정 시점, 면적·가액 기준 등이 세밀하게 정해져 있으므로 본인 주택이 대상인지 국세청이나 세무사에게 확인하는 절차가 필요합니다.

실제 점검 순서

1. 주택 수와 소재 지역 확정: 본인 명의 주택 수와 각 주택의 조정대상지역 여부를 확인합니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 자료로 확인할 수 있습니다.
2. 양도차익 산출: 주택별 취득가와 현재 시세로 예상 양도차익을 계산합니다. 차익이 클수록 중과의 타격이 커집니다.
3. 잔금 시점 점검: 이미 계약했다면 5월 9일까지 계약 체결, 4개월 내 잔금이라는 보완책 요건에 들어맞는지 매수인과 협의합니다.
4. 이월과세 10년 시뮬레이션: 증여를 검토한다면 받는 가족이 10년 이상 보유할 의사가 있는지 확인합니다. 10년 내 매도 계획이 있으면 증여의 이점은 대부분 사라집니다.
5. 채무 구조와 부담부 증여 검토: 전세보증금이나 대출이 있는 집이라면 부담부 증여가 유리한지, 증여자에게 붙는 양도세까지 넣어 계산합니다.
6. 취득세 합산: 증여 취득세 3.5%, 조정대상지역 공시가 3억 이상이면 12% 중과를 반영해 총 세 부담을 뽑습니다.
7. 자금 출처 준비: 부담부 증여로 채무를 넘긴다면 받는 사람이 그 채무를 갚을 자금 출처를 입증할 수 있어야 합니다.
8. 세무사 시나리오 비교: 매도·증여·부담부 증여를 같은 조건으로 넣어 총 세액을 비교합니다.

양도세와 증여세는 세법 개정과 유권해석이 잦은 분야입니다. 위 세율과 특례는 2026년 5월 기준이며, 실제 양도·증여 시점의 최신 세법을 반드시 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 5월 10일 이후 잔금을 치르면 무조건 중과세율이 적용됩니까?

양도 시점은 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로 판정합니다. 계약을 5월 9일 이전에 했더라도 잔금일이 5월 10일 이후면 원칙적으로 중과 대상입니다. 정부 보완책에 따라 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 4개월 안에 잔금과 등기를 마치면 중과를 배제받을 수 있으므로, 본인 거래가 이 요건에 들어맞는지 먼저 확인하시기 바랍니다.

Q. 증여를 선택할 경우 가장 주의해야 할 세무 규정은 무엇입니까?

이월과세입니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 양도하면(2023년 이후 증여분 기준), 취득가액을 증여 당시 평가액이 아니라 원래 증여자의 취득가액으로 계산합니다. 증여로 취득가를 높여 양도차익을 줄이려던 효과가 사라지므로, 받는 가족이 10년 이상 보유할 계획이 있을 때에만 실익이 있습니다.

Q. 부담부 증여란 무엇이며 어떤 효과가 있습니까?

증여 부동산에 걸린 전세보증금이나 담보대출을 받는 사람이 함께 인수하는 조건으로 증여하는 방식입니다. 채무 인수분은 양도로 보아 증여자에게 양도세가, 나머지 순수 증여분에는 수증자에게 증여세가 부과됩니다. 채무 비중이 큰 부동산일수록 증여세 과세분을 줄이지만, 넘긴 채무만큼 증여자에게 양도세가 생기고 조정대상지역이면 그 양도세에도 중과가 붙을 수 있습니다.

Q. 지방 준공 후 미분양주택 특례는 어떤 내용입니까?

지방(비수도권)의 준공 후 미분양주택을 취득해 보유한 경우 이를 주택 수에서 제외해 주는 특례가 1년 연장되었습니다. 해당 주택이 주택 수에서 빠지면 다른 주택을 양도할 때 중과 판정에서 유리해질 수 있습니다. 취득 시기와 미분양 인정 시점 등 요건이 까다로우므로 국세청 확인이 필요합니다.

Q. 매도와 증여 중 일률적으로 더 유리한 선택지가 있습니까?

정해진 답은 없습니다. 보유 기간, 취득가, 시세, 채무 구조, 가족의 향후 처분 계획에 따라 유불리가 갈립니다. 단기 처분을 생각하는 다주택자에게는 매도 시 중과 부담이 크지만, 증여는 10년 이월과세와 취득세까지 감안하면 장기 보유할 가족에게만 실익이 있습니다. 세무사 시뮬레이션으로 총 세 부담을 비교한 뒤 결정하시기 바랍니다.