임대인이 전세를 월세로 바꾸자고 통보했어요 — 거절할 수 있나요

결론부터

임대인이 “전세를 월세로 바꾸자”고 통보해도 임차인은 갱신요구권으로 동일 조건(전세) 유지를 요구쓸 수 있다. 임대인의 일방적 전세→월세 전환 요구에 법적 강제력은 없습니다. 단, 임차인이 합의하면 법정 전월세전환율(한국은행 기준금리 + 2%, 2026년 5월 약 5.5%)에 따라 환산해야 합니다. 갱신요구권 거절은 임대인·직계존비속의 실거주 목적일 때만 가능합니다.

언제 해당되나

임차인의 권리 흐름:

1. 첫 계약 2년: 임대인은 정당 사유 없이 계약 해지 불가
2. 계약갱신요구권 행사 (만기 6개월~2개월 전 사이): 임차인 의사로 동일 조건 2년 추가
3. 갱신 시 임대료 인상: 최대 5% 상한
4. 묵시적 갱신: 임대인이 만기 2개월 전까지 갱신 거절 안 하면 자동 2년 연장

임대인 입장의 변화 (2026년 5월 시장):

• 다주택자 양도세 중과 부활로 매도 곤란 → 보유 지속
• 전월세 시장 월세 비중 66.8% 역대 최고
• 임대인이 현금흐름 위해 전세→월세 전환 요구 증가

임차인이 갱신요구권 행사할 때:

• 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 의사 통지(서면 권장)
• “본인은 계약갱신을 요구하며, 임대료 인상은 5% 이내로 협의를 원합니다”
• 임대인이 정당 사유 없이 거절 시 임차인 권리 보호

예외 상황

임대인이 갱신요구권을 거절할 수 있는 정당 사유 (주택임대차보호법):

• 임차인이 2기 차임에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인·임대인의 직계존비속(부모·자녀)이 실거주 목적인 경우 — 가장 흔한 사유
• 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적 달성이 불가능한 경우
• 임차인이 임대인 동의 없이 전대(轉貸)한 경우
• 임대인이 주택의 철거·재건축을 사전에 고지한 경우

‘실거주 목적’ 거절 시 주의:

• 임대인이 실거주한다고 거절했으나 실제로 거주하지 않거나 다른 사람에게 임대한 사실이 밝혀지면 임차인은 손해배상 청구 가능
• 손해배상액 = 3개월분 월세 또는 갱신 거절 당시 임대료에서 새 임대료를 뺀 차액의 2배 중 큰 금액
• 입증 책임은 임차인 — 새 임차인이 들어왔다는 사실, 임대인이 거주 안 한다는 사실 등 증거 수집

전세→월세 전환 합의 시 계산:

• 법정 전월세전환율 = 한국은행 기준금리 + 2%
• 2026년 5월 기준금리 약 3.5% → 전환율 약 5.5%
• 보증금 1억원을 월세로 전환: 1억 × 5.5% ÷ 12 = 월 약 45.8만원
• 보증금 2억원: 월 약 91.7만원
• 임대인이 더 높은 환산율 요구 시 부당. 임차인이 협상 거절 가능

비용·위험·주의점

임차인의 대응 옵션:

1. 갱신요구권 행사 + 동일 조건 유지: 가장 안전. 임대인이 정당 사유 없이 거절하면 법적 다툼
2. 조건부 협상: 일부만 월세 전환 (반전세). 예: 전세 5억 → 전세 4억 + 월세 30만원
3. 이사: 임대인의 요구가 부담스러우면 새 집 찾기. 보증금 반환 보장 확인 필수
4. 분쟁조정 신청: 주택임대차분쟁조정위원회(한국토지주택공사·법원) 무료 조정

합의로 월세 전환 시 임차인의 손해:

• 현금 지출 증가: 매월 40~90만원 추가
• 종합소득세 신고 시 주거용 월세는 비용 처리 안 됨(사업자 외)
• 월세 세액공제: 총급여 7천만원 이하 근로자만, 월세의 17% 또는 15% (최대 750만원 한도)
• 보증금 감소로 다른 계약 보증금 활용 어려움

임대인 측 부담:

• 월세 임대소득은 별도 종합소득세 신고 대상(2,000만원 초과 시)
• 전세는 간주임대료로만 과세
• 임대소득세 신고 누락 시 가산세

갱신요구권 행사 후 임대인의 반응별 대응:

• 순순히 갱신: 5% 이하로 인상 협상, 새 계약서 작성
• 거절(실거주 이유): 새 임차인 입주 여부 모니터링. 실거주 확인되지 않으면 손해배상 청구 준비
• 차임 인상 5% 초과 요구: 5% 이하만 의무. 초과분 거절 가능
• 묵묵부답: 묵시적 갱신 성립 — 동일 조건 2년 연장

증거 보존:

• 갱신요구 의사 통지: 내용증명·카톡·문자 모두 보관
• 임대인 답변: 모든 메시지 캡쳐
• 새 임차인 입주 의심 시: 등기부등본 열람, 이웃 진술 등 증거 수집
• 분쟁 발생 시 법률구조공단·대한법률구조공단 무료 상담

전세보증보험 가입자: 보증보험은 보증금 미반환 시 대지급. 월세 전환 합의로 보증금 줄어들면 보험 보장 범위도 조정.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 본인 거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요

본인 또는 직계존비속(부모·자녀)의 실거주 목적이면 갱신 거절 가능. 단, 허위 거절 시 손해배상 청구 가능.

Q. 전월세전환율은 어떻게 계산하나요

2026년 5월 기준 법정 전환율은 한국은행 기준금리 + 2%(약 5.5% 수준). 보증금 1억을 월세로 전환하면 월 약 46만원.

Q. 협상해서 일부만 월세로 바꾸는 것도 가능한가요

법적 강제는 없으나 협상 가능. 전세 7천 + 월세 30만원 식으로 반전세 조정 흔함.

Q. 전세를 월세로 바꾸면 임차인에게 어떤 손해가 있나요

보증금이 줄어 신용 보강 어려움, 매월 현금 지출 증가, 종합소득세 신고 시 임대료가 비용 처리 안 됨(주거용).

Q. 갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있나요

총 1회. 첫 계약 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년. 그 후엔 묵시적 갱신이거나 새 계약 협상.

참고 자료

• 법제처 주택임대차보호법
• 법률구조공단 전세 분쟁 가이드
• 한국토지주택공사 주택임대차분쟁조정위원회