전세 만기 2달 앞두고 집주인이 연장 거부, 어떻게 해야 하나요

결론부터

전세 만기 2개월 전이면 계약갱신요구권 행사 마지막 시점입니다. 집주인 거절 사유가 실거주·중대한 의무 위반 등이 아니라면 거절이 부당할 수 있고, 부당 거절 시 손해배상 청구가 가능합니다. 이사가 불가피하다면 보증금 반환 시점과 임차권등기명령을 함께 준비해야 합니다.

언제 해당되나

다음 조건이면 임차인 보호가 강하게 적용됩니다.

만기 6~2개월 전 갱신 의사 표시: 임차인이 이 기간에 갱신을 명확히 표시했다면 계약갱신요구권 행사로 인정됩니다. 기록 가능한 방식(문자·내용증명) 권장.
첫 번째 갱신요구권 행사: 한 임대차 계약에서 임차인은 1회 갱신요구가 가능합니다. 이전에 행사한 적이 없어야 합니다.
계약 위반 사항 없음: 차임 2회 이상 연체, 무단 전대, 의무 위반 등이 없는 정상 임차 상태.
집주인이 정당 거절 사유 없음: 본인·직계가족 실거주, 임차인의 중대한 계약 위반, 철거·재건축 같은 사유가 없다면 거절 부당.
주민등록 전입신고 완료: 대항력·우선변제권의 기본 요건이며, 보호 적용의 전제입니다.
확정일자 받음: 임대차계약서에 확정일자가 받혀 있으면 우선변제권이 인정됩니다.

이 조건이 충족되면 임차인은 갱신을 요구할 수 있고, 부당 거절 시 법적 대응이 가능합니다.

예외 상황

다음 경우는 집주인 거절이 정당하거나 갱신이 제한될 수 있습니다.

집주인 본인·직계가족 실거주: 가장 흔한 정당 거절 사유. 다만 거절 후 2년 안에 실제 거주하지 않으면 부당 거절로 인정될 수 있습니다.
임차인의 중대한 의무 위반: 차임 2회 이상 연체, 무단 전대·개조, 시설 파손 등.
재건축·철거 계획: 사업 시행 인가가 났거나 정당한 사유 동반.
임차인의 갱신요구권 이미 행사: 이전에 한 번 행사한 임차인은 두 번째 갱신요구가 안 됩니다.
갱신 표시 시점 누락: 만기 6~2개월 전 사이에 명확히 표시하지 않았다면 권리 행사가 제한됩니다 ⚠️.
집주인 변경 + 새 주인 실거주: 임대차 기간 중 집을 산 새 주인이 실거주를 이유로 갱신 거절하는 경우, 일반적으로 인정되는 사유입니다.

거절 사유가 정당한지 본인이 판단하기 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회 무료 상담을 활용할 수 있습니다.

비용·위험·주의점

만기 이주 시 발생하는 비용·시간 흐름은 다음과 같습니다.

이사 비용: 일반 가정 기준 30~150만원(평수·짐 양·이사 거리에 따라). 포장이사는 30~50% 더 비쌈.
중개수수료(임차 측): 새 집 계약 시 임차인 본인 부담. 보증금 × 0.3~0.4% 수준. 예: 보증금 3억원이면 약 90~120만원.
중개수수료(임대 측): 만기 자연 이주로 인한 임대인 중개수수료는 집주인 부담이 원칙. 보증금 × 0.3~0.4%.
보증금 반환 지연: 만기일에 받지 못하면 법정 이자(연 5%) 가산이 가능하나 실제 회수는 임차권등기·소송 절차가 필요. 평균 회수 기간 3~12개월.
임차권등기 비용: 법원 접수·등기 수수료 약 5~15만원, 등기까지 약 2~4주 소요. 등기 후엔 이사하더라도 우선변제권 유지.
방치 시 위험: 갱신 표시 없이 만기를 넘기면 묵시적 갱신(2년 연장)이 적용되지만, 집주인이 만기 2~6개월 전 거절 통지를 했다면 갱신 효과가 무효화됩니다 ❗. 만기 직전 통지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

이주 결정 시 권장 흐름은 다음과 같습니다 💡.

계약서·임대인 통지 내용 정리 — 거절 사유의 정당성 1차 검토.
계약갱신요구권 행사 의사를 다시 명확히 표시 — 문자·내용증명. 거절 사유가 정당한지 다툼이 가능한 경우 보존 자료가 됩니다.
다음 거주지 탐색 + 이사 일정 잡기.
보증금 반환 합의 — 가능하면 만기일 새 임차인 입주와 동시.
보증금 반환 지연 시 임차권등기명령 신청.
거절 사유 부당 의심 시 분쟁조정위원회 상담 — 손해배상 청구 검토.

자주 묻는 질문

Q. 계약갱신요구권은 어떻게 행사하나요?

만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 갱신 의사를 명확히 표시해야 합니다. 구두만으로는 입증이 어려워 문자·내용증명·이메일 같은 기록 가능한 방식이 권장됩니다. 한 번 행사하면 2년 더 거주할 수 있습니다.

Q. 집주인이 실거주를 이유로 거절했는데 의심됩니다. 어떻게 확인하나요?

집주인 본인 또는 직계 가족이 실제 거주해야 정당한 거절 사유입니다. 거절 후 2년 안에 집주인이 그 집에 거주하지 않고 다른 임차인에게 임대했다면 손해배상 청구가 가능합니다. 등기부등본·전입신고 이력으로 확인할 수 있습니다.

Q. 보증금을 만기일에 못 받으면 어떻게 하나요?

보증금 반환이 지연되면 임차권 등기명령을 법원에 신청해 임차인 권리를 유지하면서 이사할 수 있습니다. 임차권등기 후에는 이사하더라도 우선변제권이 유지되며, 보증금 반환 청구 소송으로 회수할 수 있습니다.

Q. 중개수수료는 누가 내나요?

만기 종료에 의한 자연 이주라면 새 임차인 모집을 위한 중개수수료는 일반적으로 집주인이 부담합니다. 다만 계약갱신요구권 행사 후 임차인 사정으로 중도 해지하는 경우 임차인이 부담하는 경우가 있어 사례별 확인이 필요합니다.

참고 자료

전세 만기 분쟁은 시점·통지 방식·정당 거절 사유 판단이 핵심입니다. 본인 사례가 애매하면 무료 상담 채널을 활용해 정확한 권리·의무를 확인하는 것이 우선입니다.

국토교통부 주택임대차분쟁조정위원회 (지역별 무료 상담)
대법원 임차권등기명령 안내 페이지
법무부 임대차 관련 표준계약서 및 안내자료