전세사기 특별법 개정 보증금 1/3 국가 보장 신청 절차

결론부터

2026년 5월 국무회의를 통과한 전세사기 특별법 개정안은 ‘보증금 최소 1/3 국가 보장’을 명시적으로 도입했습니다. LH가 감정가보다 낮은 가격으로 경매를 받아 발생한 차익을 임대료로 전환해 10년 무상 거주를 제공하고, 차익이 부족하면 정부 재정을 투입해 10년 무상 거주를 보장합니다. 신청은 거주지 시·군·구청 또는 HUG 전세피해지원센터에서 시작합니다.

언제 해당되나

특별법 피해자 인정과 ‘1/3 보장 + 무상 거주’ 혜택이 적용되는 일반적인 상황은 다음과 같습니다.

• 임대인의 파산 또는 회생절차가 법원에서 개시된 경우. 임대인의 채무 변제 능력이 공식적으로 확인된 상태입니다.
• 임차 주택에 경매 또는 공매 절차가 개시된 경우. 채권자 신청으로 법원 경매가 진행 중이거나 세무서·국세청 공매가 시작된 경우 모두 포함됩니다.
• 임대인 또는 관련자에 대한 수사가 개시된 경우. 사기·횡령·강제집행면탈 등 형사 사건으로 수사가 진행 중이면 요건이 충족됩니다.
• 임대인이 임차인을 기망(허위 정보·이중 계약·근저당 미고지 등)했다는 정황이 확인된 경우.
• 임대인이 보증금 반환 능력 없이 다수 주택을 취득·임대하는 패턴이 확인된 경우. ‘무자본 갭투자’ 후 전세금 돌려막기 같은 구조가 대표 사례입니다.
• 전입신고와 확정일자가 모두 완료되어 있고, 임차인 본인 명의의 임대차 계약이 정상적으로 체결된 경우. 이는 보증금 반환 청구의 기본 요건입니다.

이 가운데 한 가지 이상이 충족되면 피해자 신청이 가능하며, ‘전세사기피해지원위원회’ 심사를 거쳐 결정이 내려집니다.

예외 상황

다음 상황에서는 특별법 보호 범위가 제한될 수 있습니다.

전입신고 또는 확정일자가 누락된 경우. 임차인의 대항력·우선변제권이 확보되지 않은 상태로, 일반 채권자보다 후순위에 놓일 수 있습니다. 다만 특별법은 일부 예외 사례에 대한 구제 절차도 마련하고 있어, 누락이 있어도 사전 상담이 권고됩니다.

임대인과 임차인이 가족·친지인 경우. 가족 간 임대차 계약은 ‘위장 임대차’ 의심으로 피해자 인정이 제한될 수 있습니다. 다만 실제 보증금 이체 내역·거주 사실이 입증되면 인정되는 사례가 있습니다.

임대인이 사망한 경우. 상속인의 채무 승계 절차가 추가로 진행되어, 보증금 반환 청구가 일반적인 절차보다 복잡합니다. 상속 한정승인·상속 포기 등의 변수가 함께 검토됩니다.

상가·오피스텔 등 ‘주택 외’ 임대차. 특별법은 주택 임대차에 한정되어 적용되며, 상가·사무실 임대차는 별도 법령(상가임대차보호법)이 적용됩니다.

전세보증보험(HUG·SGI 등)에 이미 가입되어 있는 경우. 보증보험으로 보증금 반환이 이루어지면 특별법 적용 우선순위가 낮아질 수 있습니다. 다만 보증보험 한도를 초과하는 보증금이 있는 경우엔 특별법 보호가 추가로 적용될 수 있습니다.

해외 거주 임차인. 해외에 장기 체류 중이면 신청·서류 보완 절차가 지연됩니다. 대리인 위임을 통해 신청 가능하지만 절차가 복잡해 전세피해지원센터의 안내를 사전에 받으시는 편이 안전합니다.

비용·위험·주의점

신청 절차와 후속 처리의 비용·위험·일정은 다음과 같습니다.

피해자 인정 절차. 거주지 시·군·구청 또는 HUG 전세피해지원센터 신청 → 서류 검토(평균 2~4주) → 전세사기피해지원위원회 심사(평균 1~3개월) → 피해자 결정·결정문 발급 순서입니다. 결정문은 후속 절차(LH 우선매수·무상 거주·법률 지원)의 기초 자료가 됩니다.

서류 준비. 임대차계약서, 전입신고·확정일자 자료, 임대인 정보, 보증금 입금 내역, 경매·공매 개시 결정문 또는 수사 개시 증빙이 필요합니다. 임대인 정보는 등기부등본을 통해 확인 가능하며, 발급 비용은 1통 1,000원 안팎입니다.

LH 우선매수권 활용. 피해자가 직접 주택을 매수하지 않으려는 경우, LH가 우선매수권을 활용해 주택을 낙찰받아 임대로 전환합니다. 감정가와 낙찰가의 차익이 임대료 전환 재원으로 활용되며, 10년 무상 거주가 제공됩니다. 차익이 부족해도 정부 재정으로 보장됩니다.

10년 무상 거주의 의미. 임대료 부담 없이 거주가 가능하다는 의미이며, 보증금이 즉시 현금으로 반환되는 것이 아닙니다. 퇴거 시점에 임대료 절감액(현금 환산 가치)이 보증금의 일부를 보전하는 구조이며, 남은 차익은 현금으로 반환되는 사례가 있습니다.

저금리 대환대출 활용. 보증금 손실분에 대해 정부가 저금리 대환대출을 지원하는 별도 프로그램이 있습니다. 시중 전세대출보다 낮은 금리로 대환되며, 일정 기간 상환 유예가 적용되는 경우가 있어 본인 상황에 맞는 프로그램 선택이 꼭 확인해야 합니다.

법률 지원. 대한법률구조공단·HUG 전세피해지원센터를 통해 무료 법률 상담·소송 지원이 제공됩니다. 임대인 파산·경매 절차에서 채권 신고·배당 요구 등 법적 절차에 대한 안내가 핵심입니다.

전입신고·확정일자 점검. 본인이 이미 전입신고와 확정일자를 모두 완료한 상태인지 정부24·민원24에서 확인할 수 있습니다. 누락이 발견되면 즉시 보완해야 후속 절차의 우선순위가 보호됩니다.

위장 임대차 의혹 회피. 임대인과의 관계, 보증금 입금 내역, 거주 사실 등을 정리한 자료가 위장 임대차 의혹 회피에 도움이 됩니다. 이체 내역·관리비 납부 내역·우편물 수령 기록 등이 핵심 입증 자료입니다.

자주 묻는 질문

Q. 2026년 5월 개정안의 핵심 변화는 무엇인가요?

기존 특별법이 ‘피해자 인정 + LH 우선매수권’ 중심이었다면, 2026년 5월 통과된 개정안은 ‘보증금 최소 1/3 국가 보장’을 명시적으로 도입했습니다. LH가 감정가보다 낮은 가격으로 주택을 낙찰받아 발생한 경매 차익을 임대료로 전환해 피해자에게 10년 무상 거주를 제공하고, 차익이 부족하면 정부 재정을 투입해 10년 무상 거주를 보장합니다. 퇴거 시 남은 차익은 현금으로 반환됩니다.

Q. 보증금 1/3 보장은 어떻게 계산되나요?

예를 들어 감정가가 2.3억 원, 낙찰가가 1.5억 원이라면 약 8천만 원의 경매 차익이 발생합니다. LH는 이 금액을 임대료로 전환해 피해자에게 10년간 무상 거주를 제공합니다. 보증금 2억 원의 피해자라면 임대료 절감 효과가 보증금의 일정 비율(대략 1/3 수준)을 보전하는 구조입니다. 차익이 부족해도 정부 재정으로 10년 무상 거주를 보장한다고 명시되어, 최소 보장 수준이 확보됩니다.

Q. 피해자 인정 요건은 무엇인가요?

특별법은 다섯 가지 요건 중 하나 이상이 충족되어야 피해자로 인정합니다. ① 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, ② 임차주택의 경매 또는 공매절차 개시, ③ 임대인등에 대한 수사 개시, ④ 임대인등의 기망 행위, ⑤ 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수 주택을 취득·임대하는 행위입니다. 본인 사례가 이 요건에 해당하는지는 거주지 시·군·구청 전세사기 피해 지원센터에서 사전 상담이 가능합니다.

Q. 신청은 어디서 어떻게 하나요?

거주지 관할 시·군·구청 전세피해지원센터 또는 주택도시보증공사 전세피해지원센터에 방문 또는 온라인으로 신청합니다. 임대차계약서, 전입신고·확정일자 자료, 임대인 정보, 보증금 미반환 사실 입증 자료가 표준 서류입니다. 신청 후 전세사기피해지원위원회 심사를 거쳐 평균 1~3개월 안에 피해자 결정이 내려지며, 결정 후 LH 우선매수권·무상 거주·차익 정산 등 후속 절차가 진행됩니다.

Q. 이미 다른 곳으로 이사한 피해자도 보장을 받을 수 있나요?

원칙적으로 피해자 인정은 ‘피해 발생 시점’ 기준으로 판단됩니다. 이미 이사를 갔거나 보증금 일부만 회수했더라도 피해자 인정과 보증금 반환 청구가 가능한 경우가 많습니다. 다만 LH의 ‘우선매수권 + 10년 무상 거주’ 혜택은 ‘해당 주택에 계속 거주하는 피해자’가 주된 적용 대상이라, 이사 후 적용 가능한 다른 지원 프로그램(저금리 대환대출·임시거처 제공 등)을 별도로 안내받게 됩니다.

참고 자료

이번 글은 국토교통부 전세사기 피해자 지원 안내, 주택도시보증공사 전세사기예방센터 자료, 국가법령정보센터의 전세사기 특별법 조문을 기준으로 정리했습니다. 개정안 시행 일정과 세부 시행령은 변동될 수 있어 신청 직전 공식 안내를 확인하시기 바랍니다.

• 국토교통부: 전세사기 피해자 지원 안내
• 주택도시보증공사: 전세사기예방센터 및 피해 지원 프로그램
• 국가법령정보센터: 전세사기 특별법 개정안 조문