전세사기 특별법 개정 보증금 1/3 국가 보장 신청 절차

개정으로 무엇이 달라졌나

전세사기 피해자가 경매와 공매를 거쳐 실제로 돌려받은 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 부족분을 국가가 채워 주는 최소보장제가 2026년 5월 공포된 개정 전세사기 특별법에 새로 담겼습니다. 개정안은 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과했고, 5월 6일 국무회의 의결을 거쳐 공포됐습니다. 핵심 제도인 최소보장제와 선지급·후정산은 하위 법령 정비와 전산 시스템 구축이 필요해 공포 후 6개월이 지난 시점부터 시행되고, LH 매입 절차 개선과 사전 예방 조항은 공포 즉시 효력이 생깁니다.

제목에 쓴 ‘보증금 3분의 1 보장’은 보증금 전액이나 정해진 금액을 무조건 지급한다는 뜻이 아닙니다. 경·공매가 끝난 뒤 피해자가 회수한 돈을 모두 더해도 보증금의 3분의 1에 이르지 못할 때, 그 모자란 부분만 재정으로 메워 최소한의 회복선을 지켜 주는 제도입니다. 그래서 정확한 이름도 ‘최소보장제’입니다. 이 구분을 먼저 이해해야 뒤에 나오는 계산 방식과 신청 절차가 헷갈리지 않습니다.

보증금 3분의 1 최소보장제의 작동 방식

최소보장 금액은 피해자가 이미 회수한 돈을 기준으로 계산합니다. 경·공매 과정에서 받은 배당금, 임차보증금반환채권으로 회수한 금액, 그동안 받은 정부 지원금을 모두 합산합니다. 이 합계가 원래 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 국가가 그 차액을 현금으로 보전합니다. 회수액이 이미 3분의 1을 넘겼다면 추가 지급은 없습니다.

지원금을 신청하는 시점은 피해자가 살던 임대주택에서 퇴거하는 때로 규정됐습니다. 거주하는 동안에는 경매나 채권 회수 결과가 확정되지 않는 경우가 많아, 회복액을 정확히 계산할 수 있는 시점을 퇴거 시점으로 맞춘 것입니다. 기준을 이렇게 명확히 하면서 이사 여부에 따라 지원이 갈리던 형평성 문제도 함께 정리됐습니다.

이 제도는 이미 경·공매가 끝난 과거 피해자에게도 소급 적용됩니다. 배당과 회수를 마쳤지만 손실이 컸던 피해자도 회복액이 3분의 1에 못 미친다면 부족분을 신청할 수 있다는 뜻입니다. 정부와 국회는 초기 재원으로 약 280억원 규모의 추가경정예산을 확보했고, 정부가 인정한 전세사기 피해는 누적 3만 8천여 건에 이릅니다.

선지급·후정산과 매입 절차 개선

신탁사기처럼 임대인에게 처분 권한이 없는 무권계약 피해자는 경·공매 배당 자체를 기대하기 어려운 구조에 놓입니다. 개정안은 이런 피해자를 위해 경·공매가 끝나기 전에도 최소보장금의 일부나 전부를 먼저 지급하고, 이후 회수 결과가 확정되면 국가가 정산하는 선지급·후정산 방식을 새로 넣었습니다.

LH의 피해주택 매입 절차도 손봤습니다. 공공주택사업자가 피해주택을 직접 사들일 수 있는 권한을 강화했고, 경매나 공매를 잠시 미루거나 멈추도록 신청하는 유예·정지 권한을 새로 만들었습니다. 협의매수와 공개매각에는 취득세 감면을 적용해, 반복 유찰로 지원이 늦어지던 문제를 줄이려는 취지입니다. 계약 단계의 위험을 미리 걸러 내기 위해 전세피해지원센터가 계약 전 권리관계를 분석해 주는 컨설팅도 강화했고, 임대인이 파산하더라도 임차보증금 반환청구권이 보호되도록 근거를 명확히 했습니다.

LH 경매차익 지원과 10년 무상 거주

‘10년 무상 거주’는 이번 개정이 아니라 2024년 11월부터 시행된 별도 제도입니다. 두 제도를 하나로 묶어 이해하면 오해가 생기기 쉬워 구분해서 볼 필요가 있습니다. LH는 피해주택을 경매로 사들인 뒤 이를 공공임대주택으로 바꿔, 피해자가 최장 10년 동안 임대료 없이 살 수 있게 합니다. 이때 재원이 되는 것이 경매차익, 곧 LH 감정가와 실제 낙찰가의 차이입니다. 차익이 임대료를 감당하기에 모자라면 정부 예산으로 채웁니다.

10년의 무상 거주 기간이 끝난 뒤에도 곧바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 이후에는 시세의 30~50% 수준 임대료로 10년을 더 살 수 있습니다. 2024년 개정으로 매입 대상도 넓어져, 안전에 문제가 없는 위반건축물이나 신탁사기 피해주택, 선순위 임차인이 있는 주택까지 LH 매입 범위에 들어왔습니다.

무상 거주는 보증금을 현금으로 즉시 돌려주는 제도가 아니라 주거를 안정적으로 유지하도록 돕는 성격이라는 점을 기억할 필요가 있습니다. 손실 보증금 자체에 대한 현금 보전은 앞서 설명한 3분의 1 최소보장제가 맡는 몫입니다.

지원제도 한눈에 비교

두 번의 개정으로 만들어진 제도는 목적과 시행 시점이 서로 다릅니다. 각 제도가 무엇을 보장하는지 아래 표로 정리했습니다.

제도	도입·시행	지원 내용
보증금 3분의 1 최소보장제	2026년 5월 공포, 6개월 뒤 시행	경·공매 종료 후 회복액이 보증금의 3분의 1 미만이면 국가가 차액을 현금으로 보전
선지급·후정산	2026년 5월 공포, 6개월 뒤 시행	신탁사기 등 무권계약 피해자에게 경·공매 종료 전 최소보장금을 먼저 지급하고 사후 정산
LH 매입 절차 개선	2026년 공포 즉시	공공주택사업자 직접 매입 권한 강화, 경·공매 유예·정지 신청권 신설, 취득세 감면
LH 경매차익 지원·무상 거주	2024년 11월 시행	피해주택을 공공임대로 전환해 최장 10년 무상 거주, 이후 시세 30~50%로 10년 추가 거주
사전 예방·반환청구권 보호	2026년 공포 즉시	계약 전 권리관계 분석 컨설팅, 임대인 파산 시에도 보증금 반환청구권 보호

피해자로 인정받는 네 가지 요건

특별법 지원을 받으려면 먼저 ‘전세사기피해자’로 인정받아야 하고, 인정 요건은 다음 네 가지를 모두 충족하는 것입니다. 한 가지만 해당하면 되는 것이 아니라 네 조건이 함께 갖춰져야 한다는 점이 중요합니다.

요건	내용	확인 방법
대항요건과 확정일자	주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖출 것(임차권등기·전세권 설정 포함)	정부24 전입세대 열람, 계약서 확정일자
보증금 한도	임차보증금 5억원 이하(위원회 판단으로 최대 7억원까지 상향)	임대차계약서
다수 피해	여러 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 예상될 것	같은 임대인·건물의 피해 현황
사기 의도 의심	임대인이 보증금을 갚지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유	경매개시결정문, 수사 개시 증빙, 근저당·이중계약 정황

네 번째 요건인 ‘사기 의도 의심’은 하나의 사건으로 단정하기보다 정황을 종합해 판단합니다. 임대인의 파산이나 회생절차 개시, 임차주택의 경매·공매 개시, 임대인에 대한 수사 개시, 허위 정보나 이중계약 같은 기망 행위, 보증금을 갚을 능력 없이 다수 주택을 사들여 임대한 무자본 갭투자 정황이 대표적인 근거입니다. 본인 사례가 어디에 해당하는지 애매하다면 관할 지방자치단체나 전세피해지원센터에서 사전 상담을 받는 편이 안전합니다.

신청은 어디서 어떻게 하나

신청은 거주지 관할 시·군·구청이나 전세피해지원센터, 주택도시보증공사 지원센터에서 시작합니다. 방문 접수와 온라인 접수가 모두 가능합니다.

단계	무엇을 하나
1. 상담·서류 준비	시·군·구청 또는 전세피해지원센터에서 사전 상담, 계약서·전입·확정일자·보증금 입금 내역 정리
2. 피해자 결정 신청	관할 시·도에 전세사기피해자등 결정을 신청
3. 위원회 심의	전세사기피해지원위원회가 요건을 심의해 피해자 여부를 결정
4. 결정문 발급	피해자로 인정되면 결정문을 받아 후속 지원의 근거로 사용
5. 후속 지원 신청	LH 우선매수·경매차익 지원, 최소보장금, 저리 대환대출 등을 신청

피해자 결정 신청에는 임대차계약서, 전입신고와 확정일자를 확인할 수 있는 자료, 임대인 정보, 보증금 입금 내역, 경매·공매 개시 결정문이나 수사 개시 증빙 같은 서류가 필요합니다. 임대인 정보와 근저당 설정 여부는 등기부등본으로 확인할 수 있고, 발급 비용은 1통에 1,000원 안팎입니다. 위원회 심의를 거쳐 피해자로 인정되면 결정문이 발급되며, 이 결정문이 LH 우선매수와 경매차익 지원, 최소보장금 신청, 저리 대환대출 같은 후속 절차의 근거가 됩니다.

이럴 때는 적용이 달라집니다

전입신고나 확정일자가 빠져 있으면 첫 번째 요건을 채우지 못해 인정이 어려워질 수 있습니다. 이런 경우라도 임차권등기나 전세권 설정 같은 대체 요건이 있는지, 예외적으로 구제받을 여지가 있는지 상담을 통해 확인하는 편이 좋습니다.

임대인과 임차인이 가족이나 친지 관계이면 위장 임대차로 의심받아 인정이 제한될 수 있습니다. 실제 보증금을 이체한 내역과 거주 사실이 분명히 확인되면 인정된 사례가 있으므로, 이체 기록과 관리비 납부 내역, 우편물 수령 기록을 미리 정리해 두면 도움이 됩니다.

임대인이 사망한 경우에는 상속인의 채무 승계 절차가 함께 진행돼 보증금 반환 청구가 복잡해집니다. 상속 한정승인이나 상속 포기 여부가 변수로 작용하므로 법률 상담을 병행하는 것이 안전합니다.

상가나 사무실 임대차는 특별법 대상이 아니라 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 오피스텔은 형태와 상관없이 실제 주거용으로 사용하고 대항요건을 갖췄다면 지원 대상이 될 수 있습니다.

전세보증금 반환보증(HUG·SGI 등)에 이미 가입해 보증기관이 보증금을 대신 돌려주는 경우에는 특별법 지원의 필요성이 낮아집니다. 보증 한도를 넘는 보증금이 남아 있다면 그 부분에 대해 특별법 지원을 별도로 검토할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 2026년 개정안에서 가장 크게 바뀐 부분은 무엇인가요?

경·공매가 끝난 뒤 피해자가 배당금과 채권 회수액, 기존 지원금을 모두 합쳐도 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 그 차액을 현금으로 보전하는 최소보장제가 새로 생겼습니다. 보증금 전액이나 고정 금액을 주는 제도가 아니라, 회복 금액의 최저선을 3분의 1로 정해 부족분만 메우는 방식입니다. 신탁사기처럼 경·공매 배당을 기대하기 어려운 피해자에게는 종료 전에 먼저 지급하고 나중에 정산하는 선지급·후정산도 함께 도입됐습니다.

Q. 보증금 3분의 1은 언제 어떻게 받게 되나요?

지원금 신청 시점은 피해자가 살던 임대주택에서 퇴거하는 때로 정해졌습니다. 경·공매 배당과 채권 회수 결과가 확정된 뒤 회복액이 보증금의 3분의 1에 미달하는지 계산하고, 부족분을 국가가 지급합니다. 이미 경·공매가 끝난 과거 피해자에게도 소급 적용되며, 초기 재원으로 약 280억원 규모의 추가경정예산이 확보돼 있습니다. 최소보장제는 공포 후 6개월이 지난 시점부터 시행됩니다.

Q. LH 무상 거주와 3분의 1 최소보장은 같은 제도인가요?

서로 다른 제도입니다. LH 경매차익 지원은 2024년 11월부터 시행된 기존 제도로, LH가 피해주택을 경매로 사들여 공공임대주택으로 바꾼 뒤 최장 10년간 무상으로 살 수 있게 해 줍니다. 감정가와 낙찰가의 차이인 경매차익을 임대료 재원으로 쓰고, 차익이 모자라면 정부 예산으로 채웁니다. 3분의 1 최소보장제는 2026년 개정으로 새로 생긴 현금 보전 제도라 성격이 다릅니다. 두 제도는 요건이 맞으면 함께 적용될 수 있습니다.

Q. 피해자로 인정받으려면 어떤 조건을 갖춰야 하나요?

네 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 첫째 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖추거나 임차권등기 또는 전세권을 설정한 경우, 둘째 임차보증금이 5억원 이하인 경우(위원회가 2억원 범위에서 올릴 수 있어 최대 7억원까지 인정), 셋째 여러 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생했거나 예상되는 경우, 넷째 임대인이 보증금을 갚지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있는 경우입니다. 파산·경매 개시, 수사 개시, 기망, 무자본 갭투자 정황이 넷째 요건의 근거가 됩니다.

Q. 이미 이사했거나 경매가 끝난 경우에도 지원되나요?

최소보장제는 이미 경·공매가 종료된 과거 피해 사례에도 소급 적용되므로, 이사했더라도 피해자로 인정받았다면 회복액이 3분의 1에 못 미치는 부분을 보전받을 수 있습니다. 지원금 신청 시점 자체가 퇴거 시점으로 규정돼 이주 과정의 형평성 문제도 정리됐습니다. LH의 10년 무상 거주는 해당 주택에 계속 사는 피해자가 주된 대상이라, 이사한 경우에는 저리 대환대출이나 임시거처 같은 다른 지원을 안내받게 됩니다.

참고 자료

이 정리는 국토교통부의 전세사기 피해자 지원 안내, 전세피해지원센터 자료, 국가법령정보센터의 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 조문과 2026년 개정안 관련 보도를 바탕으로 했습니다. 최소보장제와 선지급 제도는 공포 후 6개월이 지나야 시행되고 세부 시행령이 추가로 정해지므로, 신청 직전에 공식 안내로 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.

• 국토교통부 전세사기 피해자 지원 안내
• 전세피해지원센터(안심전세포털) 피해 지원 프로그램
• 국가법령정보센터 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법