중개 수수료 계산 신청 절차와 서류

한눈에 보는 핵심

주택 중개보수는 거래금액에 구간별 상한요율을 곱해 계산하며 상한 이내에서 협의로 정한다.
매매와 임대차는 요율 구간이 다르고 월세는 보증금+월세×100(5천만원 미만이면 ×70)으로 환산한다.
요율은 시·도 조례로 정해 지역·시기별로 다를 수 있고 부가가치세는 별도로 붙는다.

주택 중개보수는 거래금액에 정해진 상한요율을 곱해 산정하고, 그 상한 이내에서 의뢰인과 공인중개사가 협의해 최종 금액을 정합니다. 상한요율은 매매·교환과 임대차가 서로 다르고, 거래금액 구간에 따라 0.3%에서 0.7% 사이에서 움직입니다. 여기에 부가가치세가 별도로 붙습니다. 아래에서 거래유형별 요율표와 월세 환산법, 실제 계산 예시를 순서대로 정리합니다.

중개보수의 기본 구조

중개보수는 ‘거래금액 × 상한요율’을 기본 공식으로 합니다. 여기서 상한요율은 공인중개사가 받을 수 있는 법정 최고 한도를 뜻하며, 실제로는 이 한도 안에서 더 낮게 협의할 수 있습니다. 국토교통부가 제시한 기준을 바탕으로 각 시·도가 조례로 구간별 요율을 정하기 때문에, 큰 틀은 전국이 비슷해도 세부 구간이나 한도는 지역과 시기에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다. 계약 전에는 중개사무소에 게시된 요율표와 본인이 거래하는 지역의 조례를 함께 확인하는 편이 정확합니다.

저가 구간에는 요율과 별도로 ‘한도액’이 정해져 있습니다. 거래금액에 요율을 곱한 값이 한도액을 넘으면 한도액까지만 청구할 수 있다는 뜻입니다. 예를 들어 매매에서 5천만원 미만 구간은 요율이 0.6%이지만 한도액이 25만원이므로, 산정액이 25만원을 넘더라도 25만원까지만 받습니다. 한도액이 붙는 구간에서는 요율보다 한도액이 실제 상한을 결정하는 셈입니다.

거래유형별 상한요율표

2021년 개편 이후 현재까지 유지되는 주택 상한요율은 매매·교환과 임대차로 나뉩니다. 아래 표는 국토교통부·서울특별시 기준이며, 9억원 이상 고가 구간 등 일부는 시·도 조례로 정하므로 지역에 따라 다를 수 있습니다. 실제 적용 전에는 거래 지역의 조례를 확인하시기 바랍니다.

주택 매매·교환

거래금액 구간	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.6%	25만원
5천만원 이상 ~ 2억원 미만	0.5%	80만원
2억원 이상 ~ 9억원 미만	0.4%	없음
9억원 이상 ~ 12억원 미만	0.5%	없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만	0.6%	없음
15억원 이상	0.7%	없음

주택 임대차 등

거래금액 구간	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.5%	20만원
5천만원 이상 ~ 1억원 미만	0.4%	30만원
1억원 이상 ~ 6억원 미만	0.3%	없음
6억원 이상 ~ 12억원 미만	0.4%	없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만	0.5%	없음
15억원 이상	0.6%	없음

주택이 아닌 경우는 요율 체계가 다릅니다. 오피스텔은 전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용 입식 부엌·수세식 화장실·목욕시설 등 일정 요건을 갖추면 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%가 적용되고, 그 밖의 오피스텔과 상가·토지 등은 0.9% 이내에서 협의합니다. 같은 물건이라도 주택인지 아닌지에 따라 상한이 크게 달라지므로, 대상이 어느 분류에 속하는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

월세는 거래금액부터 환산

월세 계약은 거래금액을 먼저 환산해야 요율을 적용할 수 있습니다. 기본 공식은 ‘보증금 + (월세 × 100)‘입니다. 이렇게 계산한 금액이 5천만원 미만으로 나오면 배수를 낮춰 ‘보증금 + (월세 × 70)‘으로 다시 계산합니다. 환산된 금액을 앞의 임대차 요율표에 대입해 상한을 구하는 방식입니다.

예를 들어 보증금 2천만원에 월세 50만원이라면, 먼저 2천만원 + (50만원 × 100) = 7천만원이 됩니다. 7천만원은 5천만원 이상이므로 그대로 거래금액으로 봅니다. 반대로 보증금 500만원에 월세 40만원이라면 500만원 + (40만원 × 100) = 4,500만원으로 5천만원 미만이 나오므로, 500만원 + (40만원 × 70) = 3,300만원으로 다시 계산합니다. 환산 금액이 어느 구간에 들어가느냐에 따라 요율과 한도액이 함께 바뀌므로, 계산의 첫 단추는 환산 금액을 정확히 구하는 것입니다.

중개보수 계산 예시

앞의 요율표와 환산법을 적용한 계산 예시입니다. 아래는 상한을 기준으로 한 금액이며, 실제 지급액은 협의에 따라 이보다 낮아질 수 있고 부가가치세는 포함하지 않았습니다.

거래 유형	거래금액(환산 포함)	적용 구간·요율	상한 산정액
매매	3억원	2억~9억, 0.4%	120만원
매매	10억원	9억~12억, 0.5%	500만원
전세	4억원	1억~6억, 0.3%	120만원
월세(보증금 2천만·월세 50만)	7천만원	5천만~1억, 0.4%	28만원

같은 매매라도 3억원과 10억원은 요율 구간이 달라 산정액이 크게 벌어집니다. 전세 4억원처럼 매매와 금액이 같아도 임대차 요율이 낮아 매매보다 부담이 작습니다. 표의 산정액은 어디까지나 상한이므로, 실제 계약에서는 이 금액을 기준으로 낮춰 협의하는 경우가 많습니다.

부가가치세와 실제 지급액

표에서 구한 금액은 부가가치세를 포함하지 않은 값입니다. 중개보수에는 부가가치세가 별도로 붙습니다. 중개사무소가 일반과세자이면 10%가 더해지고, 간이과세자이면 그보다 낮은 세율이 적용됩니다. 같은 상한 산정액 100만원이라도 사업자 유형에 따라 최종 청구액이 달라질 수 있으므로, 계약 전에 사업자 유형과 부가세 포함 여부를 확인하는 편이 좋습니다. 현금영수증이나 세금계산서 발급도 이때 함께 요청할 수 있으며, 증빙을 남겨 두면 나중에 금액을 다투게 될 때 근거가 됩니다.

지급 시점과 확인 절차

중개보수는 특약이 없으면 거래계약이 완료된 때, 즉 잔금 지급과 등기·인도가 마무리되는 시점에 지급하는 것이 일반적입니다. 계약이 중간에 무산된 경우의 처리 방식은 사례마다 다르므로, 지급 조건을 계약서 특약에 미리 적어 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다. 지급 전후로 확인해 두면 좋은 항목을 단계별로 정리했습니다.

단계	확인 항목	비고
계약 전	사무소 게시 요율표·사업자 유형	상한과 부가세 확인
계약 시	적용 요율과 금액을 특약에 명시	협의 결과를 문서화
잔금 시	거래금액 기준으로 재계산	환산·구간 재확인
지급 시	현금영수증·세금계산서 발급	증빙 보관

자주 헷갈리는 부분

매매에서는 매도인과 매수인이, 임대차에서는 임대인과 임차인이 각각 자기 몫의 중개보수를 냅니다. 한쪽이 양쪽 몫을 모두 부담하는 구조가 아닙니다. 한 중개사무소가 매도인과 매수인 양쪽을 중개했다면 양쪽에서 각각 받는 것이며, 이는 이중으로 받는 것이 아니라 두 의뢰인에게서 각각 받는 정상적인 방식입니다.

분양권 거래는 거래금액을 총 분양가가 아니라 그때까지 실제로 납입한 금액(계약금·중도금 등)에 프리미엄을 더한 값으로 보는 것이 일반적입니다. 이런 세부 기준은 지역과 사례에 따라 해석이 갈릴 수 있으므로, 계약 전에 중개사에게 산정 근거를 물어보고 근거가 명확한지 확인하는 편이 안전합니다. 요율이 상한 이내인지, 어떤 거래금액을 기준으로 삼았는지를 함께 점검하면 과다 청구를 걸러낼 수 있습니다.

계약 전 확인 체크리스트

계약과 지급 과정에서 빠뜨리기 쉬운 항목을 정리했습니다. 다음을 한 번씩 점검하시면 과다 청구나 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

중개사무소에 게시된 요율표와 사업자등록증·공인중개사 자격을 확인하기
거래금액 구간과 적용 요율을 계약서 특약에 함께 적어 두기
월세는 보증금과 월세를 환산한 금액으로 구간을 다시 확인하기
부가가치세 포함 여부와 사업자 유형(일반·간이)을 미리 확인하기
상한요율은 최고 한도일 뿐이며 그 안에서 낮게 협의할 수 있음을 기억하기
지급 후에는 현금영수증·세금계산서 등 증빙을 보관하기

주의사항과 면책 안내

여기 정리한 요율과 계산법은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 중개보수 기준은 시·도 조례 개정에 따라 바뀔 수 있습니다. 특히 9억원 이상 고가 구간과 오피스텔·상가 등 주택 외 물건은 지역별 차이가 있을 수 있으므로, 실제 계약 전에는 거래 지역의 조례와 중개사무소 게시 요율표, 국토교통부 자료를 한 번 더 확인하시기 바랍니다. 아래 상황에서는 전문가 상담을 먼저 받는 편이 안전합니다.

거래금액이 크거나 세금·자금 계획이 함께 얽힌 경우
분양권·재개발 입주권 등 거래금액 산정 기준이 복잡한 경우
중개보수 과다 청구나 계약 파기를 둘러싼 분쟁이 생긴 경우
사기·허위 매물·불법 중개가 의심되는 거래

자주 묻는 질문

Q. 중개보수는 누가 정하나요?

국토교통부 기준을 바탕으로 각 시·도 조례가 거래금액 구간별 상한요율을 정합니다. 그 상한 이내에서 의뢰인과 공인중개사가 협의로 실제 요율을 정합니다.

Q. 상한요율보다 더 받아도 되나요?

받을 수 없습니다. 상한요율은 법정 최고 한도이며 이를 초과해 받으면 위법입니다. 상한 이내에서 낮게 협의하는 것은 가능합니다.

Q. 부가가치세는 따로 내나요?

중개보수에는 부가가치세가 별도로 붙습니다. 중개사무소가 일반과세자이면 10%가 더해지고, 간이과세자이면 그보다 낮은 세율이 적용됩니다.

Q. 월세 중개보수는 어떻게 계산하나요?

보증금에 월세의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 그 값이 5천만원 미만이면 월세의 70배를 더해 다시 계산한 뒤 임대차 요율을 적용합니다.

Q. 매도인과 매수인 중 누가 내나요?

매매는 매도인과 매수인이 각각, 임대차는 임대인과 임차인이 각각 중개사에게 지급합니다. 한쪽이 양쪽 몫을 모두 부담하지 않습니다.

Q. 중개보수는 언제 지급하나요?

특약이 없으면 거래계약이 완료된 때, 즉 잔금 지급과 등기·인도가 마무리되는 시점에 지급하는 것이 일반적입니다.

참고 자료

중개 수수료 계산 신청 절차와 서류 — 재테크 관련 일러스트 (헬스픽) — Photo by Anastassia Anufrieva on Unsplash