1세대 1주택 종부세 12억 공제 합산배제 6월 1일 보유 기준

공시가격 12억원까지는 종부세가 없습니다

1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 12억원입니다. 보유한 집 한 채의 공시가격이 12억원을 넘지 않으면 종부세 납부 의무가 생기지 않습니다. 여기서 기준이 되는 값은 실거래가가 아니라 매년 봄에 발표되는 공시가격이고, 과세 대상인지 여부는 12월 고지서가 아니라 그 해 6월 1일 보유 상황으로 이미 정해져 있습니다.

다주택자와 비교하면 1주택자가 받는 혜택의 크기가 뚜렷합니다. 1세대 1주택자가 아닌 경우 기본공제는 9억원으로 줄고, 고령자공제나 장기보유공제 같은 세액공제도 받을 수 없습니다. 공시가격 11억원짜리 집 한 채를 예로 들면, 1세대 1주택자는 공제(12억원) 안쪽이라 종부세가 0원이지만, 세대 안에 다른 주택이 있어 1주택 요건을 잃으면 같은 집이 과세 대상으로 바뀝니다. 그래서 “우리 세대가 1세대 1주택자인가”라는 판정이 세금의 출발점입니다.

6월 1일, 하루가 한 해 세금을 가릅니다

종부세는 재산을 며칠 보유했는지 따지지 않습니다. 6월 1일 단 하루의 보유 여부만 봅니다. 이 날 소유자로 등재돼 있으면 그 해 종부세 납세 의무자가 되고, 이 날 소유자가 아니면 나머지 364일을 보유했더라도 그 해에는 과세되지 않습니다.

집을 파는 사람은 6월 1일 이전에 소유권을 넘기면 그 해 부담에서 벗어나고, 사는 사람은 6월 2일 이후에 넘겨받으면 그 해 종부세를 피합니다. 소유권 이전 시점은 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날로 판정합니다. 잔금을 5월 말에 치렀는데 등기를 6월 초에 넣었다면 잔금일이 기준이 되는 식입니다. 매매 일정이 5월 말과 6월 초에 걸쳐 있다면 며칠 차이로 한 해 세금이 갈리므로, 계약서상 잔금일을 정할 때부터 이 점을 함께 계산하는 편이 안전합니다.

과세표준은 이렇게 계산됩니다

종부세는 공시가격에 곧바로 세율을 곱하지 않습니다. 먼저 세대원별로 보유한 주택 공시가격을 인별로 합산하고, 거기서 기본공제를 뺀 다음, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 계산식으로 적으면 이렇습니다.

과세표준 = (인별 공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)

여기에 구간별 세율을 적용하고, 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼고, 1주택자라면 세액공제를 반영한 값이 최종 종부세입니다. 핵심 숫자를 정리하면 다음과 같습니다.

구분	1세대 1주택자	그 외(다주택 등)
기본공제(과세기준금액)	12억원	9억원
주택분 공정시장가액비율	60%	60%
세부담 상한	직전 연도의 150%	직전 연도의 150%
고령자·장기보유 세액공제	적용(최대 80%)	미적용

공정시장가액비율은 공시가격을 그대로 과세표준에 반영하지 않고 일정 비율만 잡는 장치입니다. 2024년과 2025년 주택분 비율은 60%로 유지되고 있습니다. 세부담 상한은 공시가격이 급등한 해에 세금이 무한정 뛰지 않도록, 직전 연도에 냈던 재산세와 종부세 합계의 150%를 넘지 못하게 막아 줍니다.

주택 수와 과세표준에 따라 갈리는 세율

세율은 두 축으로 갈립니다. 하나는 과세표준 크기, 다른 하나는 보유 주택 수입니다. 2주택 이하는 일반세율, 3주택 이상은 중과세율을 적용합니다. 두 세율은 과세표준 12억원까지는 동일하고, 그 위 구간부터 벌어집니다.

과세표준	2주택 이하(일반)	3주택 이상(중과)
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억원 초과 ~ 6억원	0.7%	0.7%
6억원 초과 ~ 12억원	1.0%	1.0%
12억원 초과 ~ 25억원	1.3%	2.0%
25억원 초과 ~ 50억원	1.5%	3.0%
50억원 초과 ~ 94억원	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

과세표준 12억원을 넘는 순간 3주택자는 1.3%가 아니라 2.0%로 뛰어, 같은 재산이라도 주택 수에 따라 세 부담 격차가 크게 벌어집니다. 이 세율표는 인별 과세표준에 적용하는 값이므로, 앞 단계에서 공시가격 합계와 공정시장가액비율을 거쳐 만들어진 과세표준을 기준으로 읽어야 합니다. 참고로 개인이 아닌 법인은 구간 없이 단일세율을 적용해, 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 5.0%가 그대로 붙습니다.

1주택자만 받는 세액공제, 최대 80%

1세대 1주택자에게는 계산된 세액 자체를 깎아 주는 두 가지 공제가 더 있습니다. 나이를 기준으로 하는 고령자공제와 보유 기간을 기준으로 하는 장기보유공제입니다. 둘 다 6월 1일 현재를 기준으로 판정합니다.

고령자공제(연령)	공제율		장기보유공제(보유 기간)	공제율
60세 이상 65세 미만	20%		5년 이상 10년 미만	20%
65세 이상 70세 미만	30%		10년 이상 15년 미만	40%
70세 이상	40%		15년 이상	50%

두 공제는 합쳐서 적용하되 합산 한도가 80%입니다. 71세이면서 16년째 살고 있는 집이라면 고령자 40%에 장기보유 50%를 더해 산술적으로는 90%지만, 한도에 걸려 80%까지만 공제됩니다. 그래도 계산된 세액의 5분의 4가 사라지는 셈이라 실제 부담은 크게 낮아집니다. 거주 여부는 따지지 않으므로, 오래 보유하기만 했다면 실거주가 아니어도 장기보유공제를 받습니다. 반대로 이 공제는 온전히 1세대 1주택자 몫이라, 세대 안에 다른 주택이 있어 1주택 요건을 잃으면 한 푼도 적용되지 않습니다.

‘1세대 1주택자’ 판정을 지키는 특례

집이 두 채로 보이지만 사정상 어쩔 수 없는 경우까지 다주택자로 몰아세우면 가혹합니다. 그래서 특정 주택은 종부세 계산에서 빼주는데, 성격이 두 갈래로 나뉩니다. 이 둘을 섞어 이해하면 혼란이 생기므로 구분해 두는 편이 좋습니다.

첫째는 합산배제입니다. 아예 종부세 과세 대상에서 빠지는 주택으로, 요건을 갖춰 등록한 민간·공공 임대주택, 사원용 주택, 주택건설업자가 지어 팔지 못한 미분양 주택, 어린이집용 주택 등이 여기에 해당합니다. 둘째는 주택 수 산정 제외 특례입니다. 세금은 매기되, 1세대 1주택자인지를 판정할 때만 주택 수에서 빼주어 12억원 공제와 세액공제를 지켜 줍니다. 아래 세 가지가 대표적입니다.

특례 유형	핵심 요건
일시적 2주택	종전 주택을 팔기 전 새 집을 사서 6월 1일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우
상속주택	상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택. 5년이 지나도 지분 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 수도권 6억원·수도권 밖 3억원 이하이면 계속 제외
지방 저가주택	공시가격 4억원 이하이면서 수도권·광역시·특별자치시 밖에 있는 주택(광역시의 군, 세종시 읍·면 등 일부 지역은 포함)

세 특례 모두 1세대 1주택자가 다른 주택 한 채를 함께 가진 상황을 전제로 하며, 이 특례를 적용받으면 남은 주택에 대해 1세대 1주택 혜택을 그대로 유지합니다. 유의할 점은 신청 기간입니다. 합산배제와 주택 수 제외 특례 모두 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 15일 안에 국세청 홈택스나 세무서를 통해 신청해야 합니다. 임대 등록이 말소됐거나 상속 후 5년이 지나는 등 요건이 바뀌면 그대로 두지 말고 정정 신청을 해야 과세 오류를 피할 수 있습니다.

부부 공동명의는 어느 쪽이 유리할까요

집 한 채를 부부가 반씩 나눠 가진 공동명의라면 선택지가 둘로 갈립니다. 특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 별개의 납세자로 취급돼 각자 9억원씩, 합쳐서 18억원을 공제받습니다. 반대로 부부 중 한 사람을 납세 의무자로 지정해 1세대 1주택자 방식으로 신청하면 공제는 12억원으로 줄지만 고령자·장기보유 세액공제가 열립니다.

구분	공동명의(특례 미신청)	1세대 1주택자 방식(특례 신청)
기본공제	각자 9억원(합산 18억원)	12억원
고령자·장기보유 세액공제	없음	최대 80% 적용
대체로 유리한 경우	부부가 젊거나 보유 기간이 짧아 세액공제 여지가 적을 때	나이가 많고 오래 보유해 세액공제가 클 때

공제 총액만 보면 18억원 쪽이 커 보이지만, 나이가 많고 보유 기간이 긴 부부는 세액공제가 워낙 커서 12억원 방식이 최종 세액을 더 낮추기도 합니다. 정답이 하나로 정해져 있지 않으므로, 두 경우를 실제 공시가격에 넣어 각각 계산해 본 뒤 세금이 적은 쪽을 고르는 것이 좋습니다. 특례 신청 역시 9월 16일부터 30일 사이에 합니다.

고지서가 오기 전에 점검할 순서

종부세 고지서는 11월 말에 오고 납부 기간은 12월 1일부터 15일까지지만, 대응할 여지는 그보다 훨씬 앞에 열려 있습니다. 5월부터 9월까지 아래 순서로 짚어 두면 놓치는 부분이 줄어듭니다.

5월에는 세대원 전원의 주택 보유 현황을 확인합니다. 배우자와 미성년 자녀 명의까지 세대 단위로 합산해 몇 채인지 파악하고, 팔 계획이 있는 집은 5월 31일까지 소유권 이전을 끝내야 그 해 과세를 피합니다. 이어서 보유 주택 가운데 합산배제나 주택 수 제외 특례 대상이 있는지 검토합니다. 임대 등록이 유효한지, 상속 후 5년이 지나지 않았는지, 지방 저가주택 요건에 맞는지를 확인하면 됩니다. 9월 16일부터 30일 사이에는 홈택스에서 합산배제·특례를 신청합니다. 홈택스 경로는 신고·납부에서 종합부동산세로 들어가면 되고, 임대 등록 확인서나 상속 관련 서류 등 증빙을 미리 준비해 둡니다. 마지막으로 1세대 1주택 요건이 확정되면 고령자·장기보유공제와 부부 공동명의 방식을 비교해 유리한 쪽을 정합니다.

공시가격 자체에 이견이 있다면 4월 말에서 5월 초 사이 공시 기간에 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)를 통해 이의신청을 합니다. 이 기간을 넘기면 그 해 공시가격은 그대로 확정되고, 다음 해 공시 때 다시 신청하는 수밖에 없습니다.

자주 묻는 질문

Q. 6월 1일 이전에 주택을 팔면 그 해 종부세를 안 내도 되나요?

맞습니다. 종합부동산세 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날 기준으로 주택을 보유하고 있어야 과세 대상이 됩니다. 따라서 6월 1일 이전(5월 31일까지)에 주택 소유권 이전 등기를 완료하면 해당 연도 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 반대로 6월 2일 이후에 주택을 취득하면 그 해 종부세를 내지 않아도 됩니다. 단, 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날이 기준이 되므로, 정확한 소유권 이전 시점을 확인해야 합니다.

Q. 합산배제와 주택 수 제외 특례는 어떻게 다른가요?

합산배제는 해당 주택을 종부세 과세 자체에서 빼는 것으로, 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택, 미분양 주택 등이 대상입니다. 주택 수 제외 특례는 세금은 매기되 1세대 1주택자 판정에서만 그 주택을 빼주는 것으로, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택이 여기에 해당합니다. 목적은 같습니다. 둘 다 남은 주택에 대해 1세대 1주택 공제를 지켜 주며, 신청 기간도 9월 16일부터 30일까지로 동일합니다. 다만 임대주택은 과세 자체가 사라지고, 상속·지방 저가주택은 그 집에 대한 세금은 남는다는 차이를 기억하면 됩니다.

Q. 고령자공제와 장기보유공제는 각각 어떻게 산정되나요?

고령자공제는 과세 기준일(6월 1일) 현재 나이 기준으로 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%가 적용됩니다. 장기보유공제는 해당 주택 보유 기간 기준으로 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제는 합산 적용되며, 합산 한도는 80%입니다. 예를 들어 70세 이상(40%)이고 15년 이상 보유(50%)하면 합산 90%이지만 한도로 80%까지만 적용됩니다. 이 공제는 1세대 1주택자에게만 적용되며, 다주택자는 해당되지 않습니다.

Q. 배우자 명의 주택이 있을 때 1세대 1주택 공제를 받을 수 있나요?

1세대 1주택 공제는 세대 전체 기준입니다. 배우자가 별도의 주택을 가지고 있으면 세대 합산 시 2주택이 되어 기본공제 12억원이 아닌 일반 공제 9억원이 각자에게 적용되고 세액공제도 받지 못합니다. 한편 한 채를 부부 공동명의로 가진 경우에는, 특례를 신청하지 않으면 각자 9억원씩 합산 18억원을 공제받고, 부부 중 1인을 납세 의무자로 지정해 1세대 1주택자로 신청하면 12억원 공제에 고령자·장기보유 세액공제까지 받습니다. 어느 쪽이 유리한지는 나이와 보유 기간에 따라 달라지므로 두 방식을 각각 계산해 비교하는 것이 좋습니다.

Q. 종부세 고지서를 받은 후 이의가 있으면 어떻게 하나요?

종부세 고지서는 매년 11월 말에 발송되고, 납부 기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 고지 내용에 오류가 있거나 공제 적용이 잘못된 경우, 납부 기간 이후 90일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청은 관할 세무서에 서면으로 하거나 홈택스를 통해 제출합니다. 공시가격 자체에 이의가 있다면 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)를 통해 공시 기간 중 이의신청을 해야 하며, 공시 기간이 지나면 다음 연도에만 신청이 가능합니다.