재산세 6월 1일 과세기준 - 잔금 5월 31일 vs 6월 2일, 누가 7월 고지서 받나

결론부터

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 그날 사실상 소유자로 등록된 사람이 그해 7월·9월 재산세를 모두 진다. 아파트 잔금일이 5월 31일 이전이면 매수자가, 6월 2일 이후면 매도자가 부담한다. 등기부 이전 시점은 영향을 주지 않는다. 잔금일 단 하루 차이로 공시가격 1억 5천만 원 1주택 기준 약 26만~30만 원이 누구 몫인지 갈린다.

본 문제 해당하나

5~6월에 아파트·빌라·단독주택 매매 잔금이 잡혀 있고 재산세 부담 주체가 정해지지 않은 거래가 적용 대상이다. 잔금일이 6월 1일을 끼고 며칠 안 됐다면 누가 부담할지 다툼이 잦다.

잔금일 5월 31일 이전 마감 — 매수자가 6월 1일 시점 사실상 소유자다. 7월 1차분과 9월 2차분 고지서 모두 매수자 부담. 등기는 6월에 마쳐도 결과는 같다.
잔금일 6월 1일 당일 — 6월 1일 안에 잔금이 완료됐다면 매수자가 사실상 소유자로 본다. 송금 시각이 그날 저녁이어도 그날 안에 들어왔으면 매수자가 부담.
잔금일 6월 2일 이후 — 매도자가 6월 1일 시점 사실상 소유자다. 등기 명의가 누구든 매도자가 부담한다.
계약은 4월에 했지만 잔금이 6월 중순 — 계약일·등기일과 무관. 잔금 송금 완료 시점만 본다.
종합부동산세까지 얽힌 거래 — 매도자가 2주택 이상이면 6월 1일 보유 여부로 종부세 과세 대상이 갈린다. 종부세를 피하려고 5월 말 잔금을 강하게 원하는 매도자가 많다.

지방세법 제107조는 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’를 납세의무자로 본다. 행정안전부 유권해석에 따르면 잔금을 모두 치른 시점이 사실상 소유자가 바뀌는 기준이다. 등기부 이전 등기가 늦어져도 잔금이 완료되면 매수자가 소유자로 인정된다. 반대로 가등기·소유권이전등기를 먼저 마쳤어도 잔금이 남아 있으면 사실상 소유자는 매도자로 본다.

세액 규모도 협상 카드가 된다. 1주택 공시가격 1억 5천만 원은 본세 약 19만~22만 원, 도시지역분·지방교육세 포함 총 26만~30만 원. 공시가격 3억 원은 본세 47만~54만 원에 부가세 포함 약 65만~75만 원. 공시가격 6억 원이 넘어가면 150만 원대로 올라간다. 다주택자라면 종부세까지 얹혀 수백만 원이 단 하루 잔금일 차이로 결정되는 사례도 적지 않다.

예외 상황

원칙은 단순하지만 실제 사례에서는 변수가 많다.

공동명의 매매 — 부부 50:50 공동명의 매수에 잔금이 5월 31일이면 6월 1일 기준 부부 둘 다 사실상 소유자다. 지분율로 안분해 부담하고, 7월 고지서가 두 명에게 따로 발송된다.
잔금 일부만 지급 — 5월 30일 80%만 송금하고 6월 2일 잔금 20%를 마무리한 경우, 사실상 소유자가 이전된 시점은 6월 2일이다. 6월 1일 시점 사실상 소유자는 여전히 매도자.
신탁 등기된 부동산 — 부동산 신탁회사가 등기명의자라도 위탁자 또는 새 위탁자가 사실상 소유자로 본다. 신탁계약서상 소유권 이전 시점을 따른다.
분양 아파트 입주 — 6월 1일 이전 잔금을 치르고 입주지정일 전이라도 사실상 소유자는 입주자다. 잔금이 6월 2일 이후로 미뤄지면 그해 재산세는 시행사 몫. 시행사 명의 등기가 유지되면 시행사가 부담 후 분양 계약자에게 정산 청구하는 사례도 있다.
등기 협조 거부 — 잔금 완료 후 매도자가 등기 이전 협조를 거부해도 잔금 완료 시점이 기준이라 납세의무는 매수자에게 있다. 행정 처리상 고지서는 등기명의자(매도자)에게 발송되기 쉬워 사후 정산이 필요하다.
상가·오피스텔 — 6월 1일 기준은 동일하나 상가는 건물분 7월, 토지분 9월로 분리 부과. 주택은 7월·9월 절반씩 분납이라 일정이 다르다.
임대 중인 주택 — 임차인이 살고 있어도 납세의무는 소유자(임대인)에게 있다. 임차인에게 재산세를 전가할 수 없다.

비용·위험·주의점

세액 산정과 일정 조정에서 놓치기 쉬운 부분이다.

공시가격 구간별 1주택 재산세 본세 예상치(2026년 공정시장가액비율 60%·세율 0.1~0.25% 기준).

공시가격 9천만 원 — 본세 약 10만~13만 원, 부가세 포함 총 14만~18만 원
공시가격 1억 5천만 원 — 본세 약 19만~22만 원, 총 26만~30만 원
공시가격 3억 원 — 본세 약 47만~54만 원, 총 65만~75만 원
공시가격 6억 원 — 본세 약 110만~130만 원, 총 150만~180만 원

여기에 도시지역분(공시가격 × 60% × 0.14%)과 지방교육세(재산세 본세의 20%), 지역자원시설세(건물 시가표준액 기준)가 더해진다. 고지서 총액은 본세보다 1.3~1.4배 정도로 보면 된다.

분납 일정과 가산금. 1차분은 7월 16일부터 31일까지, 2차분은 9월 16일부터 30일까지 절반씩 부과된다. 본세 250만 원 초과 분에 한해 별도 분할납부 신청도 가능. 미납 시 가산금 3%가 즉시 붙고, 1개월 경과마다 0.75%씩 중가산금이 추가된다.

잔금일 조정으로 절세. 매수자 입장에서 잔금을 6월 2일 이후로 미루면 그해 재산세를 회피할 수 있다. 다만 매도자가 다주택자라면 종부세까지 얽혀 6월 1일 이전 잔금을 강하게 원하는 입장이 된다. 반대로 매도자가 1주택자고 매수자가 무주택자라면 매도자는 미루기, 매수자는 당기기를 원하는 정반대 구도가 펼쳐진다. 협상 과정에서 매매가의 0.1~0.2% 정도 가격 조정으로 잔금일을 합의하는 사례가 많다.

계약서 특약. 매매계약서 특약에 “당해연도 재산세는 잔금일 기준 사실상 소유자가 부담한다” 또는 “매도자와 매수자가 보유일수에 따라 일할 계산하여 정산한다”를 적어두면 사후 분쟁을 막을 수 있다. 일할 계산은 1년 365일 중 보유일수 비율로 안분하는 관행. 잔금일 6월 15일이라면 매도자 165일, 매수자 200일로 나누어 세액을 나눠 가진다.

고지서 발송 위험. 6월 1일 이후 등기 이전이 늦어지면 7월 고지서가 등기명의자인 매도자에게 그대로 발송된다. 매도자는 고지서를 받고 매수자에게 정산을 요구해야 하는 처지가 된다. 매수자가 정산을 거부하면 매도자가 일단 납부한 뒤 부당이득반환청구로 회수해야 한다. 특약에 정산 절차를 미리 명시해 두는 쪽이 안전하다.

2주택자 종부세 연동. 매도자가 6월 1일 시점에 추가 주택을 보유한 상태면 종부세 과세 대상이 된다. 1세대 1주택은 공시가격 12억 원까지 공제, 다주택자는 합산 6억 원까지 공제로 차이가 크다. 잔금일 단 하루 차이로 종부세 수백만 원이 갈리는 사례가 매년 발생한다.

납부 일정 관리. 7월 1차분을 놓치면 8월 1일 자동으로 가산금 3%가 붙는다. 위택스 자동이체 신청이나 카드 자동 납부를 미리 설정해 두는 편이 안전하다.

자주 묻는 질문

Q. 잔금을 6월 1일 당일에 치르면 누가 부담하나

잔금이 6월 1일 안에 완료됐다면 매수자가 사실상 소유자로 그해 재산세를 진다. 송금 시각이 그날 저녁 늦게라도 6월 1일 안에 들어왔으면 매수자 부담. 다음 날 0시를 넘긴 송금은 매도자 부담으로 본다.

Q. 등기는 6월 5일에 마쳤지만 잔금은 5월 28일에 끝났다면 누가 내나

잔금 완료 시점인 5월 28일에 사실상 소유자가 매수자로 이전된다. 6월 1일 시점 사실상 소유자는 매수자라 매수자가 부담. 단, 등기명의자가 매도자라 고지서가 매도자에게 발송될 수 있어 매수자가 정산해 줘야 한다.

Q. 매도자가 정산을 거부하면 어떻게 처리하나

계약서 특약에 정산 조항이 있다면 민사 소액 사건 심판(3천만 원 이하)으로 부당이득반환청구가 가능. 잔금 영수증과 매매계약서 사본이 핵심 증빙. 시간과 비용을 따져보면 계약 단계에서 특약으로 막는 쪽이 훨씬 합리적이다.

Q. 일할 계산 방식은 어떻게 나누나

연간 재산세 30만 원, 잔금일 6월 15일이라면 매도자 165일·매수자 200일 기준으로 매도자 13만 5천 원·매수자 16만 5천 원 안분. 법적 납세의무자는 한 명이라 매수자가 30만 원 전액 납부 후 매도자에게 차액을 청구하는 흐름이다.

Q. 임차인이 살고 있는 주택을 매수했는데 재산세는 누가 내나

임차인은 거주만 할 뿐 소유자가 아니라 재산세 납세의무가 없다. 6월 1일 시점 소유자가 그해 재산세를 진다. 임대차계약서에 재산세 전가 특약을 넣어도 지방세법상 임차인에게 효력을 미치지 않는다.

참고 자료

지방세법 제107조(납세의무자) — 국가법령정보센터 law.go.kr
2025 지방세 운영 지침 — 행정안전부 mois.go.kr
재산세 미리계산 — 위택스 wetax.go.kr