토지거래허가구역 실거주 의무 유예, 5월 12일 세입자 있는 모든 주택으로 확대

요점부터

2026년 5월 29일 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 시행령 개정안이 공포·시행되면서, 토지거래허가구역(토허구역) 안에서 세입자가 사는 집을 사더라도 곧바로 입주하지 않아도 되는 실거주 의무 유예의 문이 넓어졌습니다. 정부는 5월 12일을 기준일로 삼아, 이날 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있던 주택이라면 매수인이 세입자의 임대차계약이 끝날 때까지 입주 시점을 미룰 수 있도록 했습니다. 개정안은 5월 26일 국무회의에서 의결됐고, 사흘 뒤인 29일부터 관할 관청에 유예를 붙인 토지거래 허가를 신청할 수 있습니다. 유예는 세입자만 있으면 자동으로 주어지는 것이 아니라 매도인과 매수인 양쪽의 요건을 함께 따지므로, 조건을 정확히 확인하고 접근해야 합니다.

토지거래허가구역은 어떤 제도인가

토지거래허가구역은 부동산 투기를 막고 실수요자 중심으로 거래 질서를 세우기 위해 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따라 지정하는 구역입니다. 구역 안에서 기준 면적을 넘는 토지나 주택을 사고팔려면 같은 법 제11조에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 먼저 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 맺은 계약은 처음부터 효력이 없고 소유권 이전 등기도 할 수 없기 때문에, 토허구역에서는 허가가 거래의 출발점이 됩니다. 허가를 신청할 때는 취득 자금의 조달 계획과 토지 이용 목적을 함께 제출해야 하고, 심사도 일반 지역보다 까다롭게 이뤄집니다.

주택을 실거주 목적으로 허가받으면 허가받은 날부터 4개월 안에 입주해 2년 동안 실제로 거주해야 합니다. 이 실거주 의무 탓에 세입자가 남은 임대 기간만큼 살고 있는 이른바 ‘세 낀 집’은 매수인이 곧바로 들어가 살기 어려워, 매매 자체가 막히는 경우가 많았습니다. 매수인이 세입자와 명도 협상을 벌이거나 보증금을 돌려주고 내보내야 했고, 이 과정에서 매도인·매수인·세입자 세 사람 모두가 부담을 안았습니다.

지정 지역은 예전과 크게 달라졌습니다. 강남구·서초구·송파구와 용산구가 오래전부터 대표적인 토허구역으로 꼽혀 왔지만, 2025년 10·15 대책 이후에는 서울 전역과 경기 12개 지역으로 범위가 넓어졌습니다. 토허구역은 한 번에 최대 5년 범위에서 지정하고 연장할 수 있어, 같은 지역이라도 시기에 따라 지정 여부가 바뀝니다. 강남·용산만 해당한다고 여기면 실제 규제 범위를 놓칠 수 있으므로, 거래를 검토하는 주소가 지금도 토허구역에 속하는지부터 확인하는 편이 안전합니다.

구분	내용
근거 법령	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조·제11조 및 같은 법 시행령
허가 대상	구역 내 기준 면적을 넘는 토지·주택 거래(허가 없이 맺은 계약은 무효)
실거주 의무	주택 취득 시 허가일부터 4개월 내 입주, 이후 2년간 실거주
대표 지정 지역	강남·서초·송파·용산 등, 2025년 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대
지정 기간	한 번에 최대 5년 범위에서 지정·연장
확인 방법	토지이음, 서울부동산정보광장 등에서 필지별 지정 여부 조회

5월 12일 기준, 5월 29일 시행

이번 조치의 뼈대는 세 개의 날짜로 정리됩니다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 일부가 토허구역으로 묶이면서, 세입자가 남은 임대 기간만큼 살고 있는 집은 매수인이 곧바로 들어가 살 수 없다는 현실적인 문제가 불거졌습니다. 정부는 이를 풀기 위해 5월 12일을 기준일로 발표했고, 이날 시점에 임대차계약이 살아 있던 주택이면 실거주 의무 이행 시점을 계약 종료일까지 미뤄 주기로 했습니다. 이어 5월 26일 국무회의에서 시행령 개정안을 의결했고, 5월 29일 공포·시행에 들어갔습니다. 유예를 적용받으려는 매도·매수인은 이날부터 관할 관청에 토지거래 허가를 신청할 수 있습니다.

기존에도 세입자가 있는 집에 유예가 전혀 없던 것은 아니지만, 비거주 1주택자나 일시적 2주택자처럼 형평이 어긋나는 사각지대가 있었습니다. 이번 개정은 그 틈을 메워 세입자가 있는 주택 전체로 유예 범위를 넓힌 것이 핵심입니다. 대신 갭투자를 막으려는 원칙은 그대로 유지돼, 아무 매수인이나 유예를 받는 것은 아닙니다.

5월 12일 당시 세입자가 없던 빈집은 유예 대상이 아니라 일반 규정대로 허가일부터 4개월 안에 입주해야 하므로, 계약 전에 임대차 상태와 기준일을 먼저 확인해야 합니다.

유예를 받으려면 무엇을 갖춰야 하나

유예는 파는 사람과 사는 사람 양쪽 모두 기준일 요건을 충족해야 적용됩니다. 매도인은 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택의 소유자여야 하고, 매수인은 5월 12일부터 계속 무주택을 유지해 온 가구여야 합니다. 매수인이 그사이 다른 주택을 보유한 이력이 있으면 유예 대상에서 빠질 수 있는데, 이는 세입자를 낀 갭투자를 걸러내려는 장치입니다. 유예 기간은 5월 12일 당시 체결돼 있던 임대차계약의 최초 종료일까지이며, 그 시점에 맞춰 입주하면 됩니다. 계약이 그보다 길게 이어지더라도 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 하고, 입주한 뒤에는 다른 매수인과 마찬가지로 2년 동안 실거주해야 합니다.

항목	요건
매도인	2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 소유자
매수인	2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 가구
유예 기간	5월 12일 당시 임대차계약의 최초 종료일까지 입주 유예
최종 입주 기한	늦어도 2028년 5월 11일까지 입주
입주 후 의무	입주 시점부터 2년간 실거주
신청 시점	2026년 5월 29일부터 관할 관청에 허가 신청

어기면 어떤 처분을 받나

토허구역 규제는 허가 단계와 이용 단계 두 곳에서 제재가 걸립니다. 허가를 받지 않고 계약을 맺거나 거짓·부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역이나 계약 당시 개별공시지가를 기준으로 한 토지가격의 30퍼센트 이하에 해당하는 벌금이 부과됩니다. 무허가로 맺은 계약은 효력 자체가 인정되지 않습니다. 허가는 받았지만 실거주 같은 이용 의무를 지키지 않으면, 3개월 이내의 이행 기간을 준 뒤에도 시정되지 않을 경우 취득가액(신고된 실거래가)의 10퍼센트 범위에서 이용의무기간이 끝날 때까지 매년 이행강제금이 부과됩니다. 유예를 받았더라도 정해진 기한 안에 입주해 2년 실거주를 채우지 못하면 이 이행강제금 대상이 될 수 있습니다.

위반 유형	처분
무허가·부정 허가 거래	2년 이하 징역 또는 토지가격의 30퍼센트 이하 벌금, 계약은 무효
실거주 등 이용의무 위반	3개월 이행기간 부여 후 미이행 시 취득가액 10퍼센트 범위에서 매년 이행강제금
유예 기한 내 미입주	실거주 의무 불이행으로 이행강제금 부과 대상

매매 전에 점검할 것

1. 대상 주택의 토허구역 포함 여부 확인: 토지이음이나 서울부동산정보광장에서 주소·필지 단위로 확인합니다. 같은 단지라도 지정 여부가 갈릴 수 있습니다.
2. 매수인 본인의 무주택 요건 점검: 유예는 5월 12일부터 무주택을 유지한 가구에만 적용됩니다. 그사이 주택을 보유한 이력이 있으면 유예 대상에서 빠질 수 있으므로 먼저 확인합니다.
3. 임대차계약서 확인: 매도인에게 계약서 사본을 받아 계약 기간, 보증금, 전세권 설정 여부, 갱신 이력을 확인합니다. 5월 12일 당시 계약이 유효했는지가 관건입니다.
4. 유예 기간과 입주 기한 계산: 최초 계약 종료일과 2028년 5월 11일 가운데 앞서는 날을 기준으로 입주 시점을 잡고, 이후 2년 실거주 계획을 세웁니다.
5. 보증금 승계 부담 산출: 임대차를 승계하면 세입자 보증금 반환 의무도 함께 넘어옵니다. 매매대금과 보증금을 합친 실제 자금 부담을 미리 계산합니다.
6. 자금조달계획 준비: 토허구역 거래는 자금 출처 심사가 엄격합니다. 자기자본, 대출 한도, 출처 입증 자료를 갖춥니다.
7. 허가 신청과 특약 정리: 5월 29일 이후 관할 관청에 허가를 신청하고, 임대차 승계와 보증금 책임을 매매계약 특약에 명확히 적어 둡니다.

매매·전세 시장에는 어떤 영향인가

세입자가 있는 집을 사도 임대 기간이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있게 되면서, 명도 부담 때문에 막혀 있던 토허구역 거래에 숨통이 트일 것으로 보입니다. 매수인은 세입자를 억지로 내보내지 않아도 되고, 세입자는 남은 계약 기간을 보장받으며, 매도인은 거래 성사 가능성이 높아집니다. 전세 시장에서는 기존 계약이 그대로 유지되는 만큼 단기적으로는 안정에 무게가 실립니다. 반면 매수인들이 정해진 기한에 맞춰 실거주로 돌아설 계획을 세우면, 시간이 지날수록 전세 매물이 줄어드는 방향으로 작용할 여지도 있습니다. 지역과 시기에 따라 나타나는 양상이 다르므로 한쪽으로 단정하기는 어렵습니다.

정리하며

이번 시행령 개정은 세입자가 사는 집의 거래를 가로막던 실거주 의무를 임대차 종료 시점까지 미뤄 주되, 매수인의 무주택 요건과 2028년 5월 11일이라는 최종 입주 기한, 그리고 입주 후 2년 실거주 의무는 그대로 남겨 둔 조치입니다. 요건 하나만 어긋나도 유예를 받지 못하거나 이행강제금 대상이 될 수 있으므로, 계약 전에 대상 주택의 토허구역 지정 여부와 본인의 요건을 함께 확인하는 편이 안전합니다. 구체적인 거래는 관할 관청과 부동산 전문가의 확인을 거쳐 진행하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 기존에는 어떤 경우에 실거주 유예가 적용되지 않았습니까?

기존에도 세입자가 있는 주택에는 유예가 있었지만 비거주 1주택자나 일시적 2주택자 등 일부는 유예를 받지 못하는 사각지대가 있었습니다. 이번 개정으로 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체로 유예 대상이 넓어졌습니다.

Q. 유예를 받으려면 매수인도 조건을 갖춰야 합니까?

그렇습니다. 유예는 세입자만 있으면 자동으로 주어지지 않고, 매수인이 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 가구여야 합니다. 매도인은 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택의 소유자여야 하며, 이는 갭투자를 막으려는 취지입니다.

Q. 입주는 언제까지 미룰 수 있습니까?

유예 기간은 5월 12일 당시 체결돼 있던 임대차계약의 최초 종료일까지이며, 그 시점에 맞춰 입주하면 됩니다. 계약이 그보다 길더라도 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 하고, 입주한 뒤에는 2년 동안 실거주해야 합니다.

Q. 지금 토지거래허가구역은 어디까지 포함됩니까?

강남구, 서초구, 송파구와 용산구가 대표적이지만 2025년 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대됐습니다. 대상 주택이 토허구역에 포함되는지는 토지이음이나 서울부동산정보광장에서 필지 단위로 확인해야 합니다.

Q. 실거주 의무를 지키지 못하면 어떤 불이익이 있습니까?

허가를 받고도 실거주 같은 이용 의무를 지키지 않으면 3개월 이내의 이행 기간을 부여받고, 그래도 시정하지 않으면 취득가액의 10퍼센트 범위에서 매년 이행강제금이 부과됩니다. 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30퍼센트 이하 벌금 대상이 되며 계약도 무효가 됩니다.