주택청약 5년 됐는데 1순위 안 되는 이유 점검표

바로 답하면

주택청약통장에 가입한 지 5년이 지났는데도 1순위가 뜨지 않는다면, 통장을 가진 기간은 여러 조건 가운데 하나일 뿐이기 때문입니다. 1순위는 가입 기간에 더해 국민주택이냐 민영주택이냐, 청약할 집이 어느 지역에 있느냐, 납입 회차와 예치금을 채웠느냐, 세대주인지 무주택인지까지 함께 봅니다. 가장 자주 걸리는 지점은 납입 회차를 몰아 넣은 경우, 예치금 부족, 세대주·무주택 요건, 해당 지역 거주 기간입니다. 청약홈 ‘청약자격 확인’ 화면에 뜨는 부적격 사유부터 열어 보시면 어디서 막혔는지 바로 드러납니다.

통장 나이만으로 정해지지 않는다

청약 1순위는 국민주택과 민영주택에서 서로 다른 잣대로 판단합니다. 국민주택은 국가·지방자치단체·LH·지방공사가 공급하거나 주택도시기금 지원을 받아 짓는 전용 85㎡ 이하 주택을 말합니다. 여기서는 매달 약정일에 얼마를 몇 번 넣었는지, 곧 가입 기간과 납입 회차가 1순위를 가릅니다. 당첨자는 저축총액이나 납입인정금액이 많은 순서로 뽑는 순차제를 씁니다. 반면 민영주택은 건설사가 공급하는 아파트로, 매달 꼬박꼬박 넣었는지는 따지지 않습니다. 지역·면적별 예치금을 신청일까지 채워 두었고 가입 기간을 넘겼으면 1순위 자격이 생기며, 당첨은 가점제와 추첨제로 갈립니다. 통장은 하나여도 어떤 주택에 넣느냐에 따라 요건이 이렇게 달라집니다.

구분	국민주택	민영주택
공급 주체	국가·지자체·LH·지방공사(기금 지원)	건설사 등 민간
1순위 핵심	가입 기간 + 납입 회차	가입 기간 + 지역·면적별 예치금
월 납입 인정	월 25만 원까지 인정	인정 한도 없음(예치금 총액 기준)
납입 방식	매달 약정일에 넣어야 회차 인정	신청 전 한 번에 채워도 인정
당첨자 선정	저축총액·납입인정금액 순차제	가점제 + 추첨제
청약 자격	무주택 세대구성원	비규제지역은 주택 수 무관, 규제지역은 세대주·무주택 또는 1주택

같은 통장도 지역이 요건을 바꾼다

가입 기간과 납입 회차 요건은 청약하려는 주택이 어느 규제 단계에 있느냐로 갈립니다. 투기과열지구나 청약과열지역처럼 규제가 센 곳은 가입 기간이 가장 길고, 규제가 없는 지역일수록 짧아집니다. 국민주택은 이 기간만큼 납입 회차도 함께 채워야 합니다. 예를 들어 투기과열지구 국민주택은 가입 24개월에 더해 24회를 납입해야 1순위가 됩니다. 기준은 입주자모집공고일이므로, 공고일 시점에 요건이 채워져 있어야 합니다.

지역 구분	가입 기간	국민주택 납입 회차
투기과열지구·청약과열지역	24개월	24회
수도권(그 밖의 지역)	12개월	12회
수도권 외(그 밖의 지역)	6개월	6회
위축지역	1개월	1회

수도권 일반 지역의 12개월과 비수도권의 6개월은 시·도지사가 각각 24개월, 12개월까지 늘릴 수 있어, 실제 공고에서는 기본보다 긴 기간을 요구하기도 합니다. 또한 어느 곳이 투기과열지구·청약과열지역으로 지정돼 있는지는 시기마다 바뀌므로, 신청 전 청약홈이나 국토교통부 공고에서 해당 단지의 규제 단계를 확인하셔야 합니다.

예치금은 거주지와 면적으로 정해진다

민영주택 1순위를 좌우하는 예치금은 청약하려는 아파트의 위치가 아니라 신청자가 사는 지역을 기준으로 정해집니다. 서울에 살면서 지방 아파트에 청약해도 서울 기준 예치금을 적용받습니다. 금액은 신청하려는 전용면적이 커질수록 올라가며, 신청일까지만 채워져 있으면 되므로 부족분을 마감 전에 한 번에 넣어도 인정됩니다. 이 예치금은 민영주택에만 해당하고, 국민주택의 납입 회차 인정과는 성격이 다릅니다.

전용면적	서울·부산	기타 광역시	그 밖의 시·군
85㎡ 이하	300만 원	250만 원	200만 원
102㎡ 이하	600만 원	400만 원	300만 원
135㎡ 이하	1,000만 원	700만 원	400만 원
모든 면적	1,500만 원	1,000만 원	500만 원

면적 경계에 걸치는 평형은 전용면적을 소수점까지 확인해야 하며, 정확한 기준액은 청약홈 안내를 따르는 편이 안전합니다.

1순위인데 왜 떨어질까

여기까지 요건을 갖췄는데도 1순위에서 걸러진다면, 아래 항목을 하나씩 대조해 보시면 원인이 대부분 잡힙니다. 청약홈 화면과 본인 등초본, 통장 납입내역을 함께 펼쳐 놓고 보시면 어느 칸에서 막혔는지 확인할 수 있습니다.

확인 항목	자주 걸리는 상황	확인처
납입 회차	5년간 안 넣다가 직전에 몰아 넣어 회차 1회로 처리	청약홈 납입내역 조회
예치금	거주지·면적 기준액에 미달	청약홈·통장 잔액
세대주	규제지역인데 신청자가 세대원	주민등록등본
무주택·주택 수	세대원 중 유주택자(국민주택·규제지역)	등본·세대 주택 보유 현황
재당첨·1순위 제한	5년 내 세대구성원 당첨 이력(규제지역)	청약홈 자격확인
거주 기간	해당 지역 거주 기간 미달(일부 지역)	등초본 전입일

가장 흔한 원인은 납입 회차입니다. 청약홈은 회차를 매달 한 번씩만 인정하기 때문에, 5년 동안 넣지 않다가 청약 직전에 24개월치를 한꺼번에 입금하면 예치금 기준은 채워도 회차는 1회로만 잡힙니다. 국민주택 1순위는 이 회차가 결정적이라, 시간을 두고 매달 넣은 사람을 뒤늦게 따라잡을 방법이 없습니다.

두 번째는 세대와 관련한 요건입니다. 규제지역 민영주택은 세대주만 1순위로 신청할 수 있고, 2주택 이상을 보유한 세대는 1순위에서 빠집니다. 국민주택은 규제 여부와 무관하게 세대구성원 전원이 무주택이어야 청약할 수 있어, 배우자나 부모가 집을 한 채라도 가지고 있으면 자격이 깨집니다. 부모와 같은 세대로 묶여 있다면 분가해 세대주가 되었는지부터 등본으로 확인하시는 편이 빠릅니다. 분가 신고가 하루 이틀만 늦어져도 공고일 기준으로는 세대원으로 처리되어 부적격이 될 수 있습니다.

납입 회차와 인정 한도

2024년 11월부터 월 납입 인정 한도가 10만 원에서 25만 원으로 올랐습니다. 이 한도는 국민주택 순차제에서 저축총액과 납입인정금액을 계산할 때 적용됩니다. 매달 25만 원씩 5년을 넣으면 1,500만 원으로, 서울 모든 면적 예치금 기준까지 한 번에 채워집니다. 국민주택을 노린다면 인정 한도에 맞춰 매달 꾸준히 넣는 편이 순차제에서 유리합니다. 민영주택만 볼 생각이라면 예치금 총액만 맞추면 되므로 무리해서 큰 금액을 매달 넣을 이유는 크지 않습니다. 부족한 회차는 자동으로 소급되지 않으니, 회차를 쌓으려면 시간 자체를 확보하는 방법밖에 없습니다.

가점이 진짜 승부처

같은 1순위여도 인기 단지는 신청자가 몰려 가점으로 당첨자를 가립니다. 민영주택 가점제는 무주택 기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 통장 가입 기간 최대 17점으로 84점 만점입니다. 무주택 기간은 만 30세부터, 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산하므로 30세 미만 미혼이면 이 항목이 0점입니다. 부양가족은 없어도 5점에서 시작해 한 명당 5점씩 늘어 여섯 명 이상이면 35점입니다. 통장 가입 기간은 오래될수록 유리해, 5년 넘게 유지한 통장은 이 항목에서 점수를 쌓아 둔 셈입니다. 1순위 자격을 갖추는 것과 인기 지역에서 당첨되는 것은 다른 문제라, 경쟁이 센 곳일수록 가점 관리가 승부를 가릅니다. 지역·단지별 경쟁률과 당첨 가점 커트라인은 매번 다르므로, 청약홈의 지난 단지 경쟁률과 당첨 가점을 참고하시면 본인 위치를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

특별공급이라는 다른 문

일반공급 1순위 경쟁에서 가점이 밀린다면 특별공급을 함께 살펴보시는 편이 좋습니다. 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양·기관추천 같은 특별공급은 일반공급과 별도로 배정되는 물량이라, 같은 통장으로 경쟁이 덜한 경로에 도전할 수 있습니다. 유형마다 자격이 다른데, 신혼부부 특별공급은 대체로 혼인 7년 이내와 자녀·소득 기준을, 생애최초 특별공급은 세대 구성원 전원 무주택과 일정 기간 소득세 납부 이력을 함께 봅니다. 소득·자산 기준과 배정 물량은 단지와 유형에 따라 달라지므로 구체적인 금액은 단지별 모집공고문과 청약홈에서 확인하셔야 합니다. 특별공급은 세대당 평생 한 번만 당첨될 수 있어, 어느 유형이 본인에게 유리한지 미리 따져 두는 편이 좋습니다.

부적격 당첨과 일정 관리

청약홈은 입주자모집공고일을 기준으로 자격을 판단합니다. 마감 하루 전에 전입하거나 세대주를 바꾸거나 통장에 돈을 넣어도, 공고일 시점 자격에는 반영되지 않습니다. 따라서 요건은 공고일 전에 미리 갖춰 두어야 합니다. 자격을 잘못 판단해 당첨된 뒤 부적격으로 취소되면 지역에 따라 몇 개월에서 규제지역은 1년까지 다른 주택 청약이 제한되므로, 신청 전 자격 검토를 미루지 않는 편이 안전합니다. 정확한 제한 기간은 청약홈 안내에서 확인하시기 바랍니다. 통장이 옛 청약저축·청약예금·청약부금이라면 주택청약종합저축으로 전환해야 국민·민영 양쪽에 모두 신청할 수 있으니, 통장 종류부터 점검하시는 편이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 통장 가입 5년이 넘었는데 청약홈에서 1순위가 아니라고 뜹니다. 왜인가요?

가입 기간은 1순위 요건의 일부일 뿐입니다. 민영주택은 지역별 가입 기간과 예치금을, 국민주택은 가입 기간과 납입 회차를 함께 충족해야 1순위가 됩니다. 규제지역이라면 세대주 여부와 주택 수, 재당첨 제한까지 봅니다. 청약홈 ‘청약자격 확인’에서 부적격 사유를 항목별로 보여 주므로, 본인 화면의 사유부터 확인하시는 편이 가장 빠릅니다.

Q. 납입 회차는 정확히 어떻게 계산되나요?

청약통장 납입 회차는 매월 정해진 약정일에 한 번씩 넣은 횟수만 인정됩니다. 24개월치를 한 번에 몰아 넣으면 예치금은 채워져도 회차는 1회로만 잡혀, 국민주택에서는 순위가 밀립니다. 월 인정 한도는 2024년 11월부터 10만 원에서 25만 원으로 올랐습니다. 청약홈 ‘납입내역 조회’에서 본인의 회차를 확인할 수 있습니다.

Q. 배우자가 주택을 가지고 있어도 1순위가 되나요?

국민주택 일반공급은 무주택 세대구성원만 청약할 수 있어, 배우자가 집을 가지고 있으면 1순위가 되지 않습니다. 민영주택은 비규제지역이라면 주택 수와 무관하게 1순위가 가능하지만, 투기과열지구·청약과열지역에서는 2주택 이상 세대가 제외되고 세대주만 신청할 수 있습니다. 처분 조건부 신청이나 특별공급 예외는 단지별 모집공고문을 확인해야 합니다.

Q. 거주지 요건은 어떻게 적용되나요?

청약은 주택이 건설되는 지역이나 인근 지역 거주자에게 자격이 주어집니다. 투기과열지구나 대규모 택지개발지구처럼 일부 지역은 해당 지역에 일정 기간(보통 1~2년) 거주해야 1순위·우선공급 자격이 생깁니다. 기준일은 입주자모집공고일이므로, 주민등록 전입일로 기간이 채워졌는지 등초본으로 확인하시는 편이 안전합니다.

Q. 예치금은 얼마를 넣어 두어야 하나요?

민영주택 예치금은 신청자의 거주 지역과 전용면적에 따라 다릅니다. 서울·부산은 85㎡ 이하 300만 원, 102㎡ 이하 600만 원, 135㎡ 이하 1,000만 원, 모든 면적 1,500만 원입니다. 기타 광역시와 그 밖의 시·군은 이보다 낮습니다. 신청일까지만 채워져 있으면 되고 부족분을 한 번에 넣어도 인정되지만, 정확한 기준액은 청약홈에서 확인하시기 바랍니다.

참고 자료

아래 정리는 청약홈(한국부동산원) 안내 화면과 국토교통부 주택공급 제도, 주택도시기금 운영 기준을 종합해 작성했습니다. 모집공고마다 세부 자격 기준이 다르므로 신청 전 해당 단지의 모집공고문을 직접 확인하시는 편이 정확합니다.

• 청약홈: 청약자격 확인·납입내역 조회
• 국토교통부: 주택공급에 관한 규칙
• 주택도시기금: 청약통장 운영 기준
• 찾기 쉬운 생활법령정보: 아파트 일반공급 요건