토지거래허가구역 실거주 의무 유예, 5월 12일 세입자 있는 모든 주택으로 확대

한눈에 보기

2026년 5월 12일 국토교통부는 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 대상을 세입자가 있는 모든 주택으로 전면 확대한다고 발표하였습니다. 기존에는 일부 케이스에 한해 유예가 적용되었으나, 이번 조치로 매매 시점에 세입자가 거주 중인 모든 주택의 매수자는 세입자 잔여 임대 기간 동안 입주 의무에서 면제됩니다. 강남3구와 용산구가 주요 적용 지역이며, 토허구역 내 매매 활성화 효과가 기대되는 동시에 전세 시장에는 복합적 영향이 예상됩니다.

왜 이 질문이 생길까

토지거래허가구역(토허구역)은 부동산 투기 억제와 실수요자 중심 시장 형성을 위해 도입된 제도로, 해당 구역 내 일정 면적 이상의 토지·주택을 매매하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 합니다. 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 대표적인 적용 지역이며, 매수자는 원칙적으로 매매 후 일정 기간 안에 직접 입주(실거주)해야 한다는 의무가 부과됩니다.

⏰ 타이밍 이번 조치는 2026년 5월 12일 국토교통부 발표로 시행되었습니다. 토허구역 내 매매를 검토 중이라면 발표 시점 이후의 거래 조건을 기준으로 계약을 진행해야 하며, 5월 11일 이전 계약 건의 적용 여부는 지자체 확인이 있어야 합니다.

문제는 매매 시점에 기존 세입자가 거주 중인 경우입니다. 기존 규정에서는 일부 예외를 제외하고 매수자가 일정 기간 안에 직접 입주해야 했기 때문에, 매수자는 세입자와 명도 협상을 하거나 보증금을 반환하고 내보내야 했습니다. 이는 매매 거래 자체를 위축시키는 요인이었고, 매수자·매도자·세입자 3자 모두에게 부담이 되었습니다.

2026년 5월 12일 발표된 이번 조치는 토허구역 내 세입자가 있는 모든 주택의 매수자에게 세입자 잔여 임대 기간 동안 입주 면제를 적용함으로써 이러한 거래 마찰을 해소하려는 정책입니다. 매수자는 세입자가 자연 퇴거한 뒤 입주하면 되고, 세입자는 강제 명도 없이 계약 기간을 보장받으며, 매도자는 매매 거래 성사 가능성이 높아지는 구조입니다. 다만 이 조치가 전세 가격과 매매 시장에 미치는 영향, 그리고 매수자가 실제 거래 시 점검해야 할 사항은 별도로 정리할 필요가 있습니다.

핵심 답변

유예 대상 전면 확대

이전에는 임대차계약 잔여 기간이 일정 기간 이상 남은 특정 케이스에만 유예가 적용되었으나, 5월 12일 발표 이후 세입자가 거주 중인 모든 주택으로 유예 대상이 확대되었습니다. 임대차계약 잔여 기간과 무관하게 매매 시점 기준 세입자 존재 여부가 유예 판단의 핵심 기준이 됩니다.

입주 면제 기간

매수자는 기존 임대차계약의 잔여 임대 기간 동안 입주 의무에서 면제됩니다. 세입자가 계약 종료 후 퇴거하면 매수자가 입주해 실거주 의무를 이행해야 합니다. 계약갱신요구권 행사 여부에 따라 면제 기간이 연장될 수 있다는 점이 매수자에게는 변수가 됩니다.

적용 지역

현재 토지거래허가구역으로 지정된 지역에 일괄 적용되며, 핵심은 강남구·서초구·송파구(강남3구)와 용산구입니다. 토허구역 지정 현황은 국토교통부와 지자체 고시에 따라 변동되므로, 매매 검토 지역의 토허구역 포함 여부는 토지이음 또는 해당 지자체에서 직접 확인해야 합니다.

매매·전세 시장 영향

매매 시장에는 거래 마찰 감소로 활성화 효과가 기대됩니다. 전세 시장은 단기적으로 안정 요인이 있으나, 중기적으로 매수자의 실거주 전환 계획이 누적되면서 전세 공급이 점진적으로 줄어들 가능성이 있습니다. 지역과 시점에 따라 영향이 다르게 나타날 수 있어 단정적 예측은 어렵습니다.

단계별 체크리스트

매매 검토 주택의 토허구역 포함 여부 확인: 토지이음 사이트(eum.go.kr)에서 해당 주소를 검색하여 토지거래허가구역 포함 여부를 확인합니다. 같은 동·구라도 필지별로 지정 여부가 다를 수 있습니다.
현재 세입자 존재 및 임대차계약서 검토: 매도자에게 임대차계약서 사본을 요청하여 계약 기간, 보증금, 월세, 갱신요구권 행사 이력 등을 확인합니다. 세입자가 없는 빈집인 경우 종전과 동일하게 매수자 실거주 의무가 적용됩니다.
세입자 잔여 임대 기간 산출: 임대차계약 종료일을 기준으로 잔여 임대 기간을 산출합니다. 이 기간이 매수자의 입주 면제 기간이 됩니다. 계약갱신요구권 행사 여부에 따라 최대 2년까지 추가 연장 가능성이 있습니다.
계약갱신요구권 행사 가능성 점검: 임차인이 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 1회 한정 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 매수자는 이 가능성을 감안하여 본인의 입주 시점 계획을 세워야 합니다.
매매계약서 특약 명시: 임대차계약 승계 사항, 보증금 반환 책임, 세입자 정보 등을 매매계약서 특약에 명확히 기재합니다. 특약 누락 시 추후 분쟁 가능성이 있습니다.
토지거래허가 신청: 토허구역 내 일정 면적 이상의 거래는 관할 지자체에 토지거래허가를 신청해야 합니다. 허가 신청서에는 자금 조달 계획, 이용 목적 등이 포함되며, 허가까지 약 15일이 소요됩니다.
자금 조달 계획 점검: 토허구역 내 거래는 자금 조달 계획에 대한 심사가 엄격합니다. 자기자본 비율, 대출 한도, 출처 입증 자료를 사전 준비합니다.
세입자 보증금 인수 여부 결정: 임대차계약을 승계하는 경우 세입자 보증금 반환 의무도 매수자에게 승계됩니다. 매매 대금과 보증금을 합산한 총 자금 부담을 산출합니다.
실거주 의무 위반 시 제재 사항 인지: 세입자 퇴거 후에도 매수자가 실거주를 이행하지 않으면 토허구역 규정 위반으로 과태료 또는 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다. 입주 후 일정 기간(통상 2년) 실거주 유지가 필요합니다.

🔄 대안 토허구역 매매에 부담이 크다면 인접 비토허구역의 매매를 대안으로 검토할 수 있습니다. 다만 강남3구·용산구의 입지 메리트를 포기하게 되므로 본인 우선순위에 따른 선택이 꼭 확인해야 합니다.

마지막 한마디

토허구역 실거주 의무 유예 확대는 매매 거래 마찰을 줄이는 의미 있는 조치이지만, 세입자 권리와 매수자 의무가 복잡하게 얽혀 있어 신중한 판단이 필요합니다. 이 정리는 일반 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 매매 결정은 부동산 전문가 상담을 거쳐 진행하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 기존에는 어떤 경우에만 실거주 유예가 적용되었습니까?

이전에는 임대차계약 기간이 일정 기간(보통 6개월~1년) 이상 남아 있는 특정 케이스에 한해 유예가 적용되었으며, 그 외에는 매매 후 일정 기간 안에 매수자가 직접 입주해야 했습니다. 이로 인해 토허구역 내 매매 거래가 위축되었고, 매수자는 기존 세입자에게 명도 협상을 진행하거나 보증금을 반환해야 하는 부담이 있었습니다.

Q. 5월 12일 발표 이후 어떤 주택이 유예 대상이 됩니까?

토허구역 내 세입자가 있는 모든 주택이 유예 대상으로 확대되었습니다. 즉 임대차계약 잔여 기간과 무관하게, 매매 시점에 세입자가 거주 중이면 매수자는 세입자의 잔여 임대 기간 동안 실거주 의무에서 면제됩니다. 매수자는 세입자가 자연 퇴거한 뒤 입주하면 됩니다.

Q. 전세 세입자가 계약 갱신을 요구하면 매수자는 거절할 수 있습니까?

주택임대차보호법상 임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 매수자(임대인 지위 승계)도 이 갱신요구를 원칙적으로 거절할 수 없습니다. 단 임대인이 직접 거주할 목적임을 명확히 하면 갱신요구를 거절할 수 있는 예외 조항이 있으나, 실거주 의무 유예를 적용받는 상황에서는 직접 거주를 사유로 갱신을 거절하면 추후 손해배상 청구 가능성이 있어 신중해야 합니다.

Q. 강남3구와 용산구 외 다른 지역도 유예가 적용됩니까?

이번 발표는 토지거래허가구역으로 지정된 지역 전반에 적용되며, 현재 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 핵심 적용 지역입니다. 토허구역 지정 현황은 국토교통부와 지자체 고시에 따라 변동될 수 있으므로, 매매 검토 지역이 토허구역에 포함되는지 토지이음 또는 해당 지자체 확인이 필요합니다.

Q. 이번 조치가 전세 가격에 미치는 영향은 어떻습니까?

단기적으로는 매수자가 세입자를 즉시 내보낼 필요가 없어 기존 전세 계약이 유지되므로 전세 시장에 안정 요인이 될 수 있습니다. 그러나 중기적으로는 매수자가 향후 실거주 전환을 계획하면서 전세 갱신을 제한할 가능성이 있어 전세 공급이 점진적으로 줄어들 수 있습니다. 시점과 지역에 따라 영향이 다르게 나타날 수 있으므로 단정적 예측은 어렵습니다.