전세 만기 한 달 남았는데 집주인이 연락이 없어요

결론부터

전세 만기 2개월 전까지 임대인·임차인 누구도 갱신 거절 의사를 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 동일 조건으로 2년이 자동 연장됩니다. 다만 임차인은 갱신 후에도 3개월 전 통보로 언제든 해지할 수 있어 손해가 크지 않습니다. 이사할 계획이라면 한 달 남은 지금이라도 즉시 내용증명을 보내 의사 통보부터 마치세요.

언제 해당되나

다음 모두에 해당될 때 묵시적 갱신이 성립합니다.

• 만기일이 다가오는데 임대인이 만기 6개월~2개월 전 사이에 갱신 거절 또는 조건 변경 통보를 하지 않았다
• 임차인도 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통보하지 않았다
• 임차인의 차임 연체액이 2기에 달하는 등 갱신 거절 사유에 해당되지 않는다

이 경우 계약은 동일 조건으로 2년 더 연장됩니다. 보증금·월세도 그대로입니다. 임대인이 뒤늦게 “5% 인상하자” 해도 묵시적 갱신이 성립했다면 효력이 없습니다.

만기 한 달 남은 지금 시점에서 임대인의 침묵은 보통 두 경우입니다.

1. 임대인이 갱신을 원해서 그냥 두고 있다 — 묵시적 갱신을 노림
2. 새 세입자가 안 구해져 차일피일 미루는 중

어느 쪽이든 임차인이 이사할 생각이라면 지금이라도 통지부터 보내야 합니다.

예외 상황

다음 경우는 묵시적 갱신이 적용되지 않거나 다르게 적용됩니다.

• 임차인이 2기 이상 차임을 연체한 경우: 임대인이 갱신 거절 가능
• 임차인이 임대인 동의 없이 전대(轉貸)한 경우
• 임대인 또는 직계존비속이 실거주 목적으로 사용할 경우 — 임대인이 만기 2개월 전까지 통보했다면 갱신 거절 가능 (계약갱신요구권 거절 사유)
• 계약갱신요구권(2+2년)을 이미 사용한 경우: 다음 갱신은 묵시적 갱신만 가능
• 상가임대차보호법 적용 건은 별도 규정

비용·위험·주의점

한 달 남은 시점에서 임차인이 할 일 (순서대로):

1. 내용증명 발송: 우체국에서 3,000~5,000원. “본인은 갱신 의사가 없으므로 만기일에 보증금을 반환받고 명도하겠다”는 의사를 명확히. 도달 시점이 만기 2개월 전을 넘었어도, 후속 분쟁(보증금 반환 지연)에서 임차인의 의사가 분명했다는 증거가 됩니다.
2. 카톡·문자 병행 통보: 같은 내용을 임대인에게 다중 채널로. 답장 없어도 발송 기록 보관.
3. 새 임차인 들어올 수 있게 협조: 임대인이 보여줄 일정 잡으면 협력. 반대로 보여줄 의지가 없으면 이는 임대인 책임으로 기록.
4. 보증보험 가입 여부 확인: HUG 안심전세대출이나 SGI 전세보증보험에 가입돼 있다면 보험사 청구 가능.

보증금 미반환 시 흐름 (이사일까지 못 받았을 때):

• 임차권등기명령 신청 (관할 지방법원): 신청비 인지대·송달료 약 3~5만원. 등기되면 이사 후에도 우선변제권·대항력 유지.
• 임차권등기 후 지급명령 신청: 비송사건이라 빠르게 진행됨. 인지대는 청구금액의 0.05%.
• 임대인이 이의신청 시 본안소송(보증금반환청구의 소)으로 전환.
• HUG 보증 가입 건은 임차권등기 완료 후 보증사고 신고 → 통상 1~2개월 내 대지급.

법무사 의뢰 비용: 임차권등기 단독 의뢰 시 30~50만원. 셀프로도 가능하나 처음이면 시간이 더 듭니다.

이사 전 절대 하지 말아야 할 것: 만기 전 미리 짐을 일부 빼두기, 전입신고 다른 곳으로 옮기기 — 대항력·우선변제권이 깨져 후순위 권리자에게 보증금이 밀릴 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 만기 한 달 남았는데 이미 묵시적 갱신된 건가요

임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았고, 임차인도 만기 2개월 전까지 거절 의사를 밝히지 않았다면 묵시적 갱신이 성립한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조). 계약은 동일 조건으로 2년 더 연장됩니다. 만기 한 달 전 시점이라면 통지 기한(2개월 전)은 이미 지난 상태입니다. 다만 임차인에게는 안전장치가 있어, 묵시적 갱신 후에도 언제든 해지를 통보할 수 있고 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생해 보증금을 돌려받을 수 있습니다(같은 법 제6조의2).

Q. 전화·문자만으로 통지해도 효력이 있나요

법적으로 통지 방식에 형식 제한은 없어 전화·문자도 의사표시로 인정될 수 있습니다. 그러나 분쟁이 생기면 언제, 어떤 내용을 통지했는지 입증해야 하는데 전화는 기록이 남지 않아 불리합니다. 따라서 같은 내용을 카카오톡·문자로 남기고, 핵심 의사표시는 내용증명 우편으로 중복 발송하는 것이 안전합니다. 내용증명은 우체국이 발송 사실과 문서 내용을 증명해 주어, 추후 보증금 반환 지연이나 해지 효력 시점을 다툴 때 결정적 증거가 됩니다. 발송 후 등기조회로 도달 여부까지 확인해 두는 것이 좋습니다.

Q. 집주인이 새 세입자 못 구하면 보증금 못 돌려준다고 합니다

임대인의 보증금 반환 의무는 새 임차인을 구했는지와 법적으로 무관합니다. 계약이 종료되면 임대인은 만기일에 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 집을 비워주는 명도 의무를 동시에 부담합니다(동시이행). “새 세입자가 와야 준다”는 것은 임대인 사정일 뿐 법적 근거가 없습니다. 만기일에 반환받지 못하면 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 보전한 뒤 지급명령이나 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 또 반환이 지연된 기간에 대해서는 연 5%(상사·판결 확정 후에는 연 12%)의 지연이자를 청구할 여지도 있습니다.

Q. 보증보험에 가입했는데 어떻게 청구하나요

HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증은 임대인이 계약 종료 후 1개월 내 보증금을 반환하지 않으면, SGI서울보증은 약관에 따라 통상 더 긴 기간 경과 시 보증사고로 보고 청구할 수 있습니다. 청구 전에 임차권등기명령을 먼저 마치는 것이 표준 절차이며, 계약서·내용증명·등기사항증명서 등 보증사고를 입증할 서류를 갖춰 보증사로 신청합니다. 심사 후 보통 1~2개월 내 대지급이 이뤄지고, 이후 보증사가 임대인에게 구상권을 행사합니다. 가입 여부와 보증 한도는 증권이나 가입 기관에서 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

Q. 이사하면서 보증금 반환 못 받으면 짐을 안 빼도 되나요

보증금을 받기 전까지 명도를 거부하는 동시이행 항변권은 임차인의 정당한 권리입니다. 다만 이미 다른 집과 이사 일정이 묶여 있으면 두 집의 임대료·대출을 동시에 부담하게 돼 현실적 손실이 큽니다. 그래서 실무에서는 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 등기에 박아 둔 뒤 이사하는 방식이 일반적입니다. 등기가 완료되면 전입신고를 옮기고 짐을 빼도 권리가 유지되어, 보증금을 떼일 위험 없이 새 집으로 옮길 수 있습니다. 임차권등기는 반드시 완료(등기부 기재)된 것을 확인한 후 이사해야 하며, 신청만 하고 이사하면 권리가 비는 공백이 생길 수 있습니다.

참고 자료

• 법제처 주택임대차보호법 전문
• 법률구조공단 전세 분쟁 가이드
• 대한법무사협회 전세 보증금 반환 절차 안내